Jedna jaskółka na rynku deweloperskim wiosny nie czyni

Podsumowanie września na rynku deweloperskim

Deweloperzy działający na 7 głównych rynkach mogą zaliczyć wrzesień do udanych miesięcy. Sprzedali prawie 3,7 tys. lokali. To ok. 40% więcej niż w sierpniu, jednak jak wskazują eksperci - to niekoniecznie oznacza przełom. Oferta deweloperska w największych miastach wciąż rośnie, a ceny są stabilne, choć w miastach takich jak Poznań, Katowice i Łódź mogą być za wysokie dla potencjalnych nabywców. Równocześnie spada średni metraż wprowadzanych do sprzedaży mieszkań i obecnie wynosi ok. 51 mkw.

Wrzesień przyniósł kolejny przyrost oferty mieszkań deweloperskich. W granicach 7 głównych miast na koniec miesiąca dostępnych było 52,4 tys. lokali. To o 1,6% więcej niż na koniec sierpnia. Widać jednak, że z miesiąca na miesiąc dynamika wzrostu liczby dostępnych lokali od deweloperów słabnie – pół roku temu oferta rosła o ok. 6-8% miesięcznie. W I i II kwartale tego roku urosła o 17%, a w III zaledwie o 8%.

Deweloperzy zauważają osłabienie popytu oraz spadający poziom sprzedaży. Dla porównania na początku roku dzienna sprzedaż nowych mieszkań na 7 rynkach głównych oscylowała wokół 160 jednostek, a w lipcu i w sierpniu było to już ok. 110 lokali. Wprowadzają więc mniej mieszkań do oferty, ale wciąż ich liczba przewyższa sprzedaż – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.

Największy wzrost oferty widoczny jest w Krakowie, gdzie po trudnym 2023 r. deweloperzy zakasali rękawy. W stolicy Małopolski na koniec września br. było dostępnych aż dwa razy więcej lokali (7,6 tys.). Nieco mniejszy odnotowano we Wrocławiu – o ponad 40%. Z kolei ponad 30% przyrost nastąpił w Warszawie, a najmniejszy z 7 badanych rynków w Trójmieście, tylko o 8%.

Wykres 1.Otodom Analytics
Wykres 1.Otodom Analytics

Wyższa sprzedaż we wrześniu i ostrożny optymizm

Wstępny odczyt Otodom Analytics we wrześniu wskazuje, że deweloperzy działający w granicach 7 miast głównych (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław) sprzedali blisko 3,7 tys. mieszkań. To najlepszy wynik od początku tegorocznej wiosny. Czy to oznacza przełom? Niekoniecznie. Jak wskazują eksperci to prawdopodobnie efekt skumulowanego popytu po wakacjach.

Wynik całego trzeciego kwartału był podobny do poprzedniego – sprzedano niespełna 9 tys. mieszkań. To oznacza, że sytuacja na rynku jest stabilna i wrześniowy wynik to efekt odłożonych w czasie wakacji planów zakupowych. W porównaniu do ubiegłego roku odnotowaliśmy spadek sprzedaży o 38%. Warto jednak zauważyć, że rok temu rynek nieruchomości miał dopalacz w postaci programu Bezpieczny Kredyt 2%. Gdyby wziąć pod uwagę trzy kwartały tego roku, to spadek sprzedaży r/r wynosi jedną czwartą, a wynik ok. 29 tys. lokali jest podobny do tego z trzech pierwszych kwartałów 2022 r. – tłumaczy Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics.

Wśród 7 rynków głównych prym we wrześniu wiodła Warszawa. Stołeczni deweloperzy sprzedali 1,2 tys. mieszkań, podczas gdy w 3 z 4 poprzedzających miesięcy nie przekraczali 900 lokali. Dynamiczny wzrost sprzedaży odnotowano także we Wrocławiu (+60%) i w Trójmieście (+60%). Z kolei najmniejszy skok popytu widoczny był w Krakowie (+11%) oraz w Katowicach (+4%). Porównując jednak te wyniki z analogicznym okresem ubiegłego roku widoczne są duże spadki sprzedaży, a wyjątkiem jest jedynie Łódź.

Wykres 2. Otodom Analytics
Wykres 2. Otodom Analytics

Mniejsza powierzchnia nowych inwestycji

We wrześniu na 7 rynkach głównych wprowadzono do sprzedaży ponad 4 tys. mieszkań. To zbliżony wynik do kilku ostatnich miesięcy – w zakończonym kwartale łączna liczba wprowadzeń zamknęła się na poziomie ok. 12 tys. lokali. Widać więc, że deweloperzy są ostrożni i dostosowują podaż mieszkań do poziomu zainteresowania ze strony potencjalnych nabywców. Najwięcej nowych lokali zasiliło ofertę we wrześniu w Warszawie, Krakowie i we Wrocławiu. Z kolei najmniej w Poznaniu i w Katowicach, gdzie do sprzedaży trafiło zaledwie 6 nowych mieszkań. Ale z perspektywy zakończonego kwartału nawet w tych miastach sytuacja nie wygląda źle. W pierwszym z nich na rynek trafiło ponad 950 mieszkań w ciągu ostatnich 3 miesięcy, a w drugim blisko 550.

Równocześnie można zauważyć, że wprowadzane na rynek lokale są mniejsze niż wcześniej. Od kilku miesięcy średni metraż oferowanego na rynku deweloperskim mieszkania to ok. 51-52 mkw. Dla porównania w 2021 r. było to ok. 53 mkw.

Obecnie dostępna oferta deweloperów jest szeroka, a kupujący posiadający zasoby finansowe zdecydowanie mają z czego wybierać. Ceny całkowite nowych mieszkań utrzymują się na stabilnym poziomie – we wrześniu wzrosły o ok. 1-1,5%. Jednak oferowane na rynku lokale mają mniejszą powierzchnię, a więc koszt w przeliczeniu na mkw. może być wyższy. Dopiero długotrwała zmiana relacji popytu i podaży mogłaby wpłynąć na obniżki cen – zauważa Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.

Stabilizacja cen trwa

W cennikach trwa uspokojenie. W ujęciu rocznym najwyższy, dwucyfrowy wzrost widoczny jest w Łodzi (20%) oraz w Warszawie i we Wrocławiu (po 12-13%). Z kolei najniższy, bo na poziomie 5-6% - w Poznaniu i Trójmieście.

Nieco inny obraz zobaczymy przyglądając się cenom nominalnym, a nie za metr kwadratowy. Tutaj na dwóch rynkach (Poznań i Trójmiasto) widzimy rok do roku spadek średnich stawek o ok. 2%, a dwucyfrowe wzrosty odnotowano jedynie w Katowicach (12%) i Łodzi (19%). Wzrost w Krakowie i Wrocławiu był niewielki – zaledwie o kilka procent, a w Warszawie wyniósł 6,5%. Bez względu jednak na to, czy analizować będziemy stawki za mkw., czy całkowite – bez wątpienia okres dynamicznych wzrostów cen nieruchomości mamy za sobą.

Wykres 3. Otodom Analytics
Wykres 3. Otodom Analytics

Poznań, Katowice i Łódź z powodami do niepokoju

Zmiany popytowo-podażowe wpływają na istotny z punktu widzenia oceny rynku wskaźnik tempa wyprzedaży oferty. To wartość, która pokazuje jak szybko z danego rynku zniknęłyby wszystkie mieszkania, gdyby sprzedaż utrzymała się na poziomie z ostatnich 3 miesięcy, a deweloperzy nie wprowadzaliby nowych inwestycji.

Od kilku miesięcy dobrze pod tym względem wyglądają Kraków, Trójmiasto, Warszawa i Wrocław, gdzie czas wyprzedaży utrzymuje się w przedziale 4-6 kwartałów, który uznawany jest za zdrowy dla rynku. Powody do niepokoju widać natomiast w Poznaniu (wzrost wskaźnika z 6 do 8,3 od maja), Katowicach (z 6,2 do 9,3 od czerwca) i Łodzi (gdzie poziom 8-9 kwartałów utrzymuje się od wiosny). Wiele wskazuje na to, że ​ dostępne tam i wprowadzane mieszkania mogą być zbyt drogie dla kupujących.

Wykres 4. Otodom Analytics
Wykres 4. Otodom Analytics

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Share

Latest News

Website preview
Największe wzrosty, najdroższe dzielnice – jak zmieniły się ceny mieszkań w ciągu 5 lat?
Po okresach dynamicznych wzrostów średnich cen na rynku nieruchomości, przyszedł czas na ich stabilizację, a nawet pierwsze spadki. Jednak od 2020 r. ceny za mkw. w największych miastach wzrosły nawet o ponad 70% jak w przypadku Krakowa, a w najdroższych polskich dzielnicach jak warszawska Wola kupującym przyjdzie zapłacić nawet 15 tys. zł/mkw. więcej za nowy lokal niż w 2020 r. Sprawdzamy, jak zmieniły się ceny w 7 największych miastach i które dzielnice są obecnie najdroższe.
media.otodom.pl
Website preview
Kredyt, gotówka a może dziedziczenie? W jaki sposób stajemy się właścicielami nieruchomości i co z nimi robimy
Ponad 30 lat temu łatwiej było kupić mieszkanie za gotówkę, obecnie młodzi muszą zaciągać kredyty, jeśli w ogóle ich na nie stać. Jak sposoby nabywania własnego M zmieniały się na przestrzeni lat? Jakie są główne mechanizmy kupowania nieruchomości i jak właściciele nimi gospodarują? Wreszcie, czy na pewno młodzi dorośli chcą wejść w posiadanie mieszkania na własność? Na te i inne pytania odpowiada raport „Szczęśliwy dom. Mieszkaniowe mieć czy być”. 
media.otodom.pl
Website preview
Reforma planistyczna zmienia zasady gry. Sprawdzamy, z czym mierzą się właściciele działek
Wdrażana obecnie reforma planistyczna szczególnie dotknie budownictwo jednorodzinne, które, jak wynika z danych Otodom,  w 2024 roku odpowiadało za 35% wszystkich oddanych do użytkowania nieruchomości mieszkalnych. Nowe regulacje mogą nie tylko ograniczyć możliwości inwestycyjne właścicieli gruntów, ale również przełożyć się na spadek ich wartości. Sprawdzamy, z jakimi wyzwaniami mogą się mierzyć osoby planujące budowę domu na własnej działce i jakie działania warto podjąć zawczasu.
media.otodom.pl

Aktualizacje w Twojej skrzynce pocztowej

Klikając "Subskrybuj", potwierdzam, że zapoznałem się z Polityka prywatności i wyrażam na nią zgodę.

Więcej o Otodom

Otodom to najpopularniejszy serwis nieruchomości w Polsce, co potwierdza prowadzone cyklicznie niezależne badanie Mediapanel Gemius. Każdego miesiąca trafia do nas ponad 6 mln realnych użytkowników*, by przeglądać i zamieszczać ogłoszenia sprzedaży i wynajmu nieruchomości: mieszkań, domów, inwestycji deweloperskich czy biur. Otodom nie tylko daje dostęp do ogromnej bazy ogłoszeń, ale też sprawia, że rynek nieruchomości jest bardziej dostępny dla wszystkich interesariuszy: wspiera w transakcjach, wprowadza nowatorskie narzędzia jak np. Otodom Analytics, dzieli się wiedzą ekspertów i najświeższymi danymi, które pozyskuje także w dedykowanych badaniach. Otodom jest częścią Grupy OLX, która prowadzi m.in. serwisy OLX, Otomoto, Fixly i obido.

* wg danych za grudzień 2024 r.

Kontakt

Biuro Prasowe Otodom: Linkleaders

otodom@linkleaders.pl

www.otodom.pl