Jak przestrzeń zewnętrzna rządzi cenami mieszkań w Polsce?
Kiedyś dodatek, a dzisiaj warunek konieczny. Takie udogodnienia jak balkon, taras lub choćby niewielki kawałek trawnika stają się rynkowym standardem, który jest coraz bardziej pożądany przez poszukujących wymarzonego mieszkania. Dane Otodom pokazują jednak coś więcej niż tylko preferencje kupujących. Zaskakują ceny. Podczas gdy na rynku deweloperskim najdrożej zapłacimy za lokal bez żadnej przestrzeni zewnętrznej, na wtórnym brak balkonu czy tarasu znacząco obniża wartość nieruchomości. Jak to możliwe, że ta sama cecha mieszkania raz podbija jego cenę, a raz ją zaniża? [ANALIZA OTODOM]
Z danych Otodom wynika, że aż 60% mieszkań na sprzedaż (117 833 ogłoszenia) ma balkony. Ogrody to 12% oferty (24 042 ogłoszenia), a tarasy, 13% (24 995 ogłoszeń). W sumie aż 85% mieszkań oferuje jakąkolwiek formę wyjścia na zewnątrz. Kupujący na własność, dwa razy bardziej niż najemcy wyszukują lokum z balkonem. Filtru balkon w wyszukiwarce mieszkania na sprzedaż stosuje prawie 190 tys. użytkowników serwisu Otodom, a wśród najemców to nieco ponad 31 tys. zapytań.
Mieć czy nie mieć balkonu? Oto jest pytanie
Dlaczego więc najwyższą średnią cenę za metr kwadratowy na rynku nowych mieszkań mają
lokale bez balkonu, tarasu czy ogrodu? Analiza Otodom wskazuje, że w kwietniu 2026 roku mieszkanie w standardzie deweloperskim bez przestrzeni zewnętrznej kosztowało średnio 14 700 zł/mkw. (+3,5% r/r), z tarasem 13 500 zł/mkw. (+6% r/r), a z balkonem i ogrodem 13 tys. złotych za metr kwadratowy powierzchni (wzrost odpowiednio o 8% i 4,5% rok do roku).
Brzmi zaskakująco, ale wyjaśnienie jest dość proste. Mieszkania nowe w wysokim standardzie, ale bez przestrzeni zewnętrznej to w większości kawalerki zlokalizowane w ścisłych centrach dużych miast, czyli tam, gdzie gęsta zabudowa często nie pozwala na balkon. Skoro metraż jest mały, to i cena całkowita takiego mieszkania pozostaje względnie przystępna. Z kolei, jeżeli cena całkowita jest niska, a metrów niewiele, to stawka za pojedynczy metr kwadratowy jest wysoka, tym bardziej mieszkań nowych tworzonych zazwyczaj w naprawdę wysokim standardzie. Zatem to nie balkon lub jego brak dyktują cenę, tylko lokalizacja i mały metraż - mówi Paweł Jarząbek, menedżer ds. analiz i badań rynku w Otodom.
Bez balkonu lub tarasu? Jest drożej na rynku wtórnym
W kontraście do rynku deweloperskiego mieszkania z drugiej ręki bez przestrzeni zewnętrznej notują najniższą średnią cenę, tj. 12 tys. zł/mkw. To jedyna kategoria na rynku wtórnym w ogóle, która straciła na wartości rok do roku, a jej spadek wyniósł niespełna 1% (z 12 226 zł). Efekt? Te same mieszkania bez balkonu, tarasu czy ogródka kosztują na rynku deweloperskim około 14 tys. zł/mkw., a na wtórnym już tylko 12 tys. zł/mkw. Różnica sięga aż 17%. Skala tego zjawiska jest inna w poszczególnych miastach. W Katowicach i Łodzi brak balkonu na rynku wtórnym to niemal jedna trzecia wartości mieszkania. Natomiast w Warszawie różnica nie jest już duża, a Kraków jako jedyny w ogóle odwraca tą tendencję, czyli mieszkania bez przestrzeni zewnętrznej z rynku wtórnego drożeją tam szybciej niż lokale od deweloperów.
Za taras zapłacimy najwięcej
Mieszkania z drugiej ręki z tarasem kosztują średnio blisko 16 tys. zł/mkw., czyli aż o 16% więcej niż te same lokale sprzedawane przez deweloperów (13,5 tys. zł/mkw.). Co więcej, tarasy na rynku wtórnym są też o 11% droższe od balkonów i o 10% droższe od ogródków w tej samej kategorii.
Na rynku deweloperskim różnica między tarasem a balkonem jest symboliczna, zaledwie 3% w cenie za metr. Kupujący mieszkania z drugiej ręki są w stanie zapłacić dużo więcej, aby mieć dostęp do większej przestrzeni zewnętrznej. Co więcej, premia za taras nie maleje wraz z wiekiem budynku, a wręcz rośnie.
Kraków kontra Trójmiasto
Z danych Otodom wynika, że Kraków to stolica balkonów. Aż 65% mieszkań wystawionych na sprzedaż ma balkon, kolejne 14% ogródek. Tylko 10% ofert to lokale zupełnie bez przestrzeni zewnętrznej, co daje najniższy odsetek w całym kraju. Natomiast w Trójmieście dominują tarasy. 15% całej oferty rynkowej stanowią tam mieszkania właśnie z tarasem i jest to najwyższy wynik w Polsce.
- To z pewnością efekt bliskości morza i mody na życie na zewnątrz niemal cały rok. Warto zauważyć, że Trójmiasto jest też liderem wzrostu cen w analizowanym okresie. Nowe mieszkania z balkonem podrożały tam pod względem średniej ceny całkowitej aż o 23% rok do roku, a te z tarasem czy ogrodem o 18%. Na rynku wtórnym całkowite ceny mieszkań z balkonem urosły o 11%, a z tarasem o ponad 10%. Z kolei lokale bez przestrzeni na zewnątrz odnotowały spadek średniej ceny całkowitej o ponad 4%, mimo że ich cena za metr kwadratowy minimalnie wzrosła - komentuje Paweł Jarząbek.
Taras podnosi rentowność na rynku najmu
Chociaż przestrzeń na zewnątrz mieszkania zdaje się nie być kluczową przy poszukiwaniu lokum na wynajem, to okazuje się, że taras ma znaczenie w kontekście wysokości stawek czynszu. Z danych Otodom wynika, że wynajem mieszkań wyposażonych w standardowy balkon lub ogród wiąże się z niemal identycznymi kosztami, wynoszącymi średnio ok. 70 zł/mkw. Przy ofercie najmu z tarasem średnie ceny wzrastają do 73 zł/mkw. To sygnał dla inwestorów: taras nie tylko najszybciej zyskuje na wartości wraz z wiekiem nieruchomości, ale pozwala również na zwiększenie miesięcznych zysków z wynajmu.
Nasza analiza potwierdza, że przestrzeń zewnętrzna jest dziś ważnym składnikiem kształtującym wartość mieszkania. Balkon ułatwia późniejszą sprzedaż, ale to taras, szczególnie na dojrzałym rynku wtórnym, może okazać się finalnie asem w rękawie sprzedających daną nieruchomość - podsumowuje ekspert Otodom.
