Deweloperzy wytracili impet? Poziom sprzedaży wrócił do stanu z 2022 roku.

Deweloperzy działający na 7 głównych rynkach nie mogą się poszczycić najlepszymi wynikami w lipcu. W pierwszym miesiącu wakacji sprzedali niespełna 3 tys. mieszkań. To o 3% mniej niż w maju i o 40% mniej niż rok wcześniej. I chociaż wprowadzili mniej nowych lokali niż w czerwcu, to w największych ośrodkach miejskich oferta mieszkań deweloperskich sięga łącznie już niemal 51,5 tys., czyli najwięcej od drugiej połowy 2017 roku. W takiej sytuacji kupujący mogą liczyć na stabilizację cen, a nawet niewielkie promocje.

Deweloperzy nie przekuli nieco lepszej sprzedaży z czerwca w stosunku do maja na dobre wyniki w pierwszym miesiącu wakacji. 3 tys. sprzedanych lokali na 7 rynkach głównych to wynik potencjalnie najniższy od stycznia 2023 roku.

Tendencje, które obserwujemy na 7 największych rynkach od początku 2024 r., wyniki lipcowego monitoringu rynku Otodom Analytics tylko potwierdziły. Oferta mieszkań deweloperskich dynamicznie rośnie, sprzedaż spada, przeciętne ceny mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie delikatnie rosną – zaznacza ​ Katarzyna Kuniewicz, head of research, Otodom Analytics.

Warszawa i Kraków napędzają sprzedaż

Zdecydowanym liderem pod względem sprzedaży w lipcu okazała się Warszawa. Stołeczni deweloperzy sprzedali ponad 1,1 tys. mieszkań, czyli o jedną czwartą więcej niż w czerwcu. Tym samym odpowiadali za aż 38% łącznej sprzedaży na siedmiu rynkach głównych. Drugie miejsce należało do Krakowa, w którym kupujący zdecydowali się na zakup 443 mieszkań – o 15% więcej niż miesiąc wcześniej.

W pozostałych największych ośrodkach miejskich widoczne były spadki - od 14% w Trójmieście, przez 20% w Łodzi i 30% w Poznaniu. Na samym końcu stawki uplasowały się Katowice sprzedażą na poziomie 100 lokali, czyli wynikiem o 50% niższym niż w czerwcu. W ujęciu rocznym również widać utrzymującą się tendencję spadkową. Deweloperzy w Katowicach, Łodzi i Warszawie sprzedali o ok. 30% mniej mieszkań niż w lipcu 2023 roku, we Wrocławiu i w Poznaniu o 30%-40% mniej, a ​ w Krakowie i Trójmieście ponad 50% mniej.

Zaskakująca podaż w Krakowie

Czy w obliczu spadków sprzedaży deweloperzy wstrzymują się z uruchamianiem nowych inwestycji? To zależy gdzie. Mniejsza liczba mieszkań względem czerwca została wprowadzona na trzech rynkach: warszawskim, wrocławskim i trójmiejskim. Natomiast w granicach okolicach Krakowa, Łodzi, Poznania i Katowic pojawiło się więcej lokali niż miesiąc wcześniej. Łącznie w lipcu deweloperzy wprowadzili na rynek o 10% mniej nowych mieszkań m/m, ​ ale o 4 % więcej w stosunku do ubiegłego roku.

Mimo że wolumen nowej podaży na siedmiu głównych rynkach jest mniejszy niż w poprzednim miesiącu jest to wynik, który z powodu dużego zróżnicowania sytuacji na poszczególnych rynkach wymyka się jednoznacznej ocenie. A na szczególną uwagę zasługuje Kraków, który pod względem nowej podaży otarł się w lipcu o rekord ​ – podkreśla Katarzyna Kuniewicz.

Z jakiego powodu sytuacja w stolicy Małopolski przykuwa uwagę ekspertów? W pierwszym miesiącu wakacji działające tam firmy deweloperskie uruchomiły sprzedaż ponad 1,4 tys. mieszkań, przebijając tym samym wynik Warszawy. Wyższą miesięczna podaż w Krakowie monitoring Otodom Analytics odnotował dotychczas tylko w kwietniu 2021 roku.

Warto przypomnieć, że także czerwiec zakończył się w Krakowie wysoką liczbą wyprowadzeń (prawie 1,2 tys. lokali), co spowodowało że w ciągu dwóch ostatnich miesięcy tamtejsza oferta mieszkań deweloperskich wzrosła o 36%, do poziomu 7,4 tys. lokali – dodaje ekspertka Otodom Analytics.

Należy zwrócić uwagę, że widoczna przewaga nowych mieszkań trafiających na rynek nad poziomem sprzedaży spowodowała we wszystkich miastach wzrost wskaźnika czasu wyprzedaży (parametru liczonego na podstawie wysokości oferty i aktualnej sprzedaży, pokazującego, czy na danym rynku nie występuje nadpodaż bądź niedobór mieszkań). Póki co w Krakowie kształtuje się on na poziomie 6 kwartałów, a więc sytuacja w tym mieście może być uznana za dobrą. Podobnie – w Warszawie i Trójmieście, gdzie czas wyprzedaży mieści się w przedziale 4 – 4,5 kw. Z kolei nadpodaż i wskaźnik wyprzedaży przekraczający 7,5 kwartału widoczna jest w Łodzi, Katowicach i Poznaniu.

Dalsza stabilizacja cen

Ceny mieszkań deweloperskich są na w miarę stabilnym poziomie. W lipcu lekkie wzrosty widoczne były w Katowicach, Łodzi i Trójmieście. Za to największą obniżkę, sięgającą 1,3% odnotowano w Poznaniu, gdzie koszt mkw. spadł do ok. 12,5 tys. zł.

Ile trzeba było zapłacić za nowe mieszkanie w lipcu? Niezmiennie najwięcej, bo 17, 4 tys. zł/mkw. w Warszawie. Nabywcy w Krakowie musieli się liczyć z wydatkiem rzędu 15,6 tys.zł/mkw., a w Trójmieście ok. 14,8 tys. zł/mkw. Miastem z najtańszą ofertą wciąż pozostaje Łódź, w której za mkw. mieszkania przyjdzie zapłacić ok. 11,3 tys.zł. Mimo uspokojenia cen, eksperci zwracają uwagę, że to ich rekordowy poziom może być jedną z przyczyn wakacyjnego uspokojenia na rynku deweloperskim.

Dla części kupujących ​ wysokie ceny nieruchomości mogą być dużą przeszkodą. Dlatego wstrzymują się z decyzją o zakupie własnego M do czasu ogłoszenia szczegółów nowego programu dopłat do kredytów hipotecznych, który ułatwi im zakup wymarzonego mieszkania. Jednak w ostatnich miesiącach widać, że deweloperzy zmienili trochę podejście – pojawiły się czasowe promocje, a skłonność do negocjacji cenowych wzrosła - podsumowuje Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego, Otodom Analytics.