Deweloperzy wracają do gry. Sprzedaż mieszkań najwyższa od miesięcy

Maj przyniósł wyraźne ożywienie. Deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach w Polsce zanotowali wzrost sprzedaży sięgający 30% względem kwietnia. Według wstępnych danych Otodom firmy deweloperskie sprzedały ponad 3,7 tys. mieszkań. Tymczasem na rynku wtórnym widoczne jest dalsze spowolnienie: maleje liczba nowych ogłoszeń, a zainteresowanie kupujących lokalami z drugiej ręki słabnie.

Nie tylko obniżka stóp procentowych

7 maja Rada Polityki Pieniężnej po raz pierwszy od ponad półtora roku obniżyła stopy procentowe o 50 punktów bazowych. Dla części rynku była to długo oczekiwana decyzja. Ale czy faktycznie poruszyła rynek mieszkaniowy? Na pierwszy rzut oka odpowiedź wydaje się oczywista.

Jak przypomina Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka ds. badań rynku Otodom:

Widzieliśmy już, jak silnie rynek mieszkaniowy potrafi reagować na cięcia stóp procentowych. Wystarczy cofnąć się do drugiej połowy 2020 roku i pierwszych miesięcy 2021. Po trzech kolejnych obniżkach, stopy procentowe NBP spadły wówczas do rekordowo niskiego poziomu 0,1%. W efekcie sprzedaż mieszkań na siedmiu największych rynkach w Polsce zaczęła rosnąć z miesiąca na miesiąc, a w szczytowym momencie tempo tego wzrostu sięgnęło nawet 40% m/m.

Czy historia się powtarza? Monitoring rynku deweloperskiego prowadzony przez Otodom już w połowie maja wskazywał na ponadprzeciętny - zbliżony do wyników z bardzo dobrego 2023 roku - poziom rezerwacji mieszkań. I mimo że dane sprzedażowe w połowy miesiąca nie potwierdzały jednoznacznie tak wyraźnego ożywienia, to były wyraźnie wyższe niż średnia z kilku wcześniejszych miesięcy.

Wiemy że kupujący potrafią zaskoczyć zmianą zdania nie tylko handlowców ale również analityków rynkowych. Czasami wycofują się z rezerwacji, tuż przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Dlatego wysoki poziom rezerwacji z pierwszej połowy maja traktowaliśmy jak ważny sygnał a nie jednoznaczna zapowiedź ożywienia. Tym bardziej, że w tym samym czasie na rynek trafiła duża liczba nowych inwestycji, więc ten skok rezerwacji mógł być po prostu efektem pojawienia się nowej atrakcyjnej oferty, a nie bezpośrednią reakcją na decyzję RPP – zaznacza Katarzyna Kuniewicz.

Sprzedaż mocno w górę

Druga połowa miesiąca okazałą się sprzedażowo równie dobra jak pierwsza. W efekcie maj był zaskakująco udany dla deweloperów działających na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce. Źródłem zaskoczenia jest nie tylko liczba sprzedanych przez firmy deweloperskie mieszkań ale również ich wartość, która pierwszy raz od października 2023 roku przekroczyła 3 mld zł.

Analizy wstępnych danych Otodom o liczby mieszkań sprzedanych w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Wrocławiu, Trójmieście i Katowicach wskazuje na istotny wzrost sprzedaży (o 30%) w porównaniu z kwietniem. Co więcej, tegoroczny majowy rezultat wyraźnie przewyższa ubiegłoroczny, kiedy liczba zawartych transakcji nie przekroczyła 2,7 tys. Tym razem przekroczyła 3,7 tys., czyli o ponad tysiąc jednostek więcej niż w analogicznym okresie 2024 roku.

Jak podkreśla Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka ds. badań rynku Otodom:

Nie wolno zapominać że na ten rekordowy wzrost wolumenu sprzedaży miesiąc do miesiąca złożyły się dwa elementy. Po pierwsze przyspieszenie decyzji o sfinalizowaniu zakupu przez pewna grupę kupujących, wywołane decyzją RPP o obniżce stóp%. Po drugie wycofanie się większej niż w poprzednich miesiącach - grupy nabywców z zakupów, które odnotowaliśmy jako kwietniową sprzedaż. W efekcie skorygowana na koniec maja kwietniowa sprzedaż nie przekroczyła 2,9 tys. mieszkań (wstępne wyniki wskazywały na ponad 3,1 tys) co spowodowało, że baza do której porównujemy wynik majowy uległa redukcji.

Ożywienie widać również po stronie podaży. Tylko w maju deweloperzy rozpoczęli sprzedaż ponad 5,2 tys. mieszkań w nowych inwestycjach. Najwięcej projektów pojawiło się w Warszawie (1,3 tys. mieszkań), Trójmieście (1,1 tys. mieszkań) i Krakowie (1,1 tys. mieszkań). ​ Jednak o ile skala wprowadzeń nie dziwi w przypadku dwóch pierwszych rynków gdzie czas wyprzedaży oferty nie przekracza 5 kwartałów (na zrównoważonym rynku oscyluje w okolicach 4-5 kwartałów), o tyle w Krakowie gdzie wskaźnik ten przekracza 7 kwartałów - zaczyna niepokoić. Skutkiem tak dynamicznego w ostatnich kilkunastu miesiącach, wprowadzania nowych inwestycji przez firmy działające na rynku krakowskim jest rekordowy poziom oferty. Na koniec maja łączna oferta firm deweloperskich w Krakowie sięgnęła 10,5 tys. mieszkań.

Średnie ceny mieszkań w nowo uruchomionych inwestycjach w maju są wyraźnie wyższe, zarówno w porównaniu do kwietnia, jak i do maja poprzedniego roku. To oznacza, że mimo wzrostu aktywności, perspektywa wyraźnej redukcji cen, na które liczy wielu potencjalnych nabywców, nadal się oddala – komentuje Katarzyna Kuniewicz.

Nie tylko w Krakowie Otodom odnotował rekordowy poziom oferty na rynku pierwotnym. Także w Poznaniu i Katowicach deweloperzy nigdy nie oferowali tak wielu mieszkań (odpowiednio 7,4 tys. i 5,3 tys.). Blisko rekordowych poziomów są także Łódź i Wrocław (odpowiednio 8,4 tys. i 9,1 tys.) choć w przypadku rynku łódzkiego możemy mówić o trwającej od kilku miesięcy rekordowej passie podczas gdy w poszukiwaniu wrocławskiego rekordu trzeba sięgnąć do danych Otodom z II połowy 2019 roku. Jedynie na rynkach: warszawskim i trójmiejskim liczba oferowanych mieszkań - odpowiednio 14,6 tys. i 6,8 tys. - utrzymuje się na przeciętnym dla każdego z rynków poziomie.

W efekcie zagregowana dla 7 największych rynków oferta na koniec maja przekroczyła kolejny próg (tym razem jest to 62 tysiące lokali) i osiągnęła 62,1 tys. mieszkań. Co oznacza wzrost liczby oferowanych mieszkań o 37% w stosunku do maja 2024 roku oraz o 3% w stosunku do wyniku sprzed miesiąca.

Wraz z rosnącą od kilku miesięcy ofertą coraz wolniej (rok do roku) rośnie zagregowana dla 7 rynków średnia cena mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie. Przeciętne mieszkanie oferowane na koniec maja miało powierzchnię 54 mkw a jego cena całkowita nieznacznie przekroczyła 809 tys. i była o zaledwie 2% wyższa od ceny przeciętnego mieszkania oferowanego w maju 2024 roku. Średnia cena wyrażonej w zł za mkw zachowuje się podobnie - wciąż rośnie, choć tempo tego wzrostu słabnie (4,1% wzrostu w maju, 4,6% w kwietniu). Warto zwrócić uwagę na fakt, iż wzrost przeciętnej ceny całościowa oferowanego mieszkania w ciągu roku był o połowę mniejszy niż wzrost ceny wyrażonej w zł/mkw (2% vs. 4%). ​ Źródłem tych różnic jest powierzchnia przeciętnego oferowanego mieszkania. W maju 2025 roku średnia powierzchnia oferowanego na 7 największych rynkach mieszkania wynosiła 54 mkw, rok wcześniej w maju 2024 - 56 mkw.

Analiza zmian średnich cen mieszkań oferowanych na każdym z 7 największych rynków wskazuje na wyjątkowy charakter procesów jakie zachodzą na rynku wrocławskim. W maju Wrocław był jedynym rynkiem, na którym średnie ceny okazały się nie tylko niższe od kwietniowych ale również od średnich cen z maja 2024 roku. Wprawdzie redukcja ta miała charakter symboliczny (mniej niż -1%) warto ją jednak odnotować ponieważ na rynku wrocławskim obniżki średnich cen mieszkań w zestawieniu miesiąc do miesiąca trwają tam nieprzerwanie od października 2024 roku co jest wskazówką jak długiego ​ okresu potrzeba aby w warunkach braku jakichkolwiek dopłat, doszło do rynkowej korekty cen mieszkań w porównaniach obejmujących okres 12 miesięcy (rok do roku). ​

Mniej optymizmu na rynku wtórnym

Podczas gdy deweloperzy wyraźnie przyspieszyli w maju, rynek wtórny obrał inny kierunek. Dane Otodom wskazują na kontynuację spowolnienia po stronie podaży oraz popytu. Od 1 do 26 maja w siedmiu największych miastach opublikowano blisko 47 tys. ofert sprzedaży mieszkań z drugiej ręki. To o 6% mniej niż w kwietniu, ale o 16% więcej niż rok temu. Najwięcej ogłoszeń pojawiło się w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, a największe roczne wzrosty odnotowano w Poznaniu (+34%) i Łodzi (+24%).

Spadek liczby nowych ogłoszeń w maju może być efektem wydłużającego się czasu, przez jaki oferty pozostają aktywne na portalach. Mniej transakcji oznacza mniejszą rotację, a to z kolei zmniejsza potrzebę wystawiania nowych ofert. Rynek wtórny reaguje dziś wolniej, ostrożniej. Warto jednak podkreślić, że mimo tego wyhamowania, ogólna liczba dostępnych mieszkań z drugiej ręki jest wciąż wyraźnie wyższa niż przed rokiem – podkreśla Milena Chełchowska, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Po stronie popytu również widoczne jest lekkie ochłodzenie. Przed końcem miesiąca liczba odpowiedzi na ogłoszenia wyniosła 67 tys., a jeśli tempo z ostatniego tygodnia się utrzyma, maj zamknie się ze spadkiem aktywności użytkowników na poziomie ok. 4% w porównaniu z kwietniem. Największy spadek, wynoszący ok. 13% m/m dotknie Łódź.

Jeśli chodzi o ceny, rynek wtórny pozostaje stabilny. W maju średnie stawki ofertowe praktycznie się nie zmieniły. Umiarkowane wzrosty r/r zanotowano w Katowicach (+5%) i Warszawie (+2%). W Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu ceny pozostały na poziomach z ubiegłego roku, a jedynie w Łodzi nieznacznie spadły.