Czy rynek wtórny jest gotowy na program „Pierwsze klucze”?

Zapowiadany program „Pierwsze klucze” zakłada wsparcie w zakupie pierwszego mieszkania wyłącznie w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, oddanych do użytkowania wcześniej niż 5 lat temu. Dla największych polskich miast - Warszawy, Gdańska, Krakowa, Poznania i Wrocławia przewiduje limit cenowy do 11 tys. zł/mkw. Jak wskazują dane Otodom, nieruchomości z drugiej ręki, które mogłyby spełnić te kryteria stanowią obecnie zaledwie 6% ofert w tych miastach, a w przypadku niektórych z nich jak np. Kraków poniżej 1%.

Jednym z kluczowych elementów ogłoszonej niedawno nowej strategii mieszkaniowej jest program „Pierwsze klucze”, mający na celu wsparcie osób planujących zakup pierwszego mieszkania lub domu. Skierowany jest do nabywców, którzy nigdy wcześniej nie posiadali własnej nieruchomości oraz spełnią określone kryteria dochodowe. Aby skorzystać z tej formy wsparcia, kupujący będą musieli skoncentrować się na rynku wtórnym – zakupiona nieruchomość musi mieć co najmniej 5 lat od momentu oddania do użytkowania, a jej obecny właściciel powinien być w jej posiadaniu przez minimum 3 lata.

Ten wymóg niesie ze sobą zarówno korzyści, jak i ograniczenia. Z jednej strony zmniejsza ryzyko spekulacji, zapobiegając natychmiastowej odsprzedaży mieszkań nabytych w celach czysto zarobkowych. Z drugiej jednak strony zawęża pulę dostępnych nieruchomości, eliminując z programu wsparcia nowo wybudowane lokale. Jest to istotne, ponieważ w Polsce w latach 2020-2024 oddano do użytkowania ponad milion mieszkań i domów, które ze względu na warunek minimalnego pięcioletniego okresu od ukończenia budowy nie będą mogły zostać zakupione z dofinansowaniem – komentuje Milena Chełchowska, ekspertka rynku mieszkaniowego, Otodom.

Program zakłada także wprowadzenie limitu ceny metra kwadratowego. Według zapowiedzi będzie on wynosił do 10 tys. zł, a w przypadku największych miast - Warszawy, Gdańska, Krakowa, Poznania i Wrocławia do 11 tys. zł. Gminy będą miały także możliwość samodzielnego wyznaczania limitu cenowego. ​ Czy taki wstępnie określony limit ceny za mkw. da szeroki wybór potencjalnym kupującym? Sprawdzamy, na co mogliby liczyć w największych miastach na rynku wtórnym, gdyby program „Pierwsze klucze” został wprowadzony dziś.

Drugie życie starszych mieszkań 

Jak wskazują dane Otodom w 2024 r. łącznie w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku i Wrocławiu w 2024 r. dostępnych było 142 tys. ofert sprzedaży mieszkań wybudowanych w 2020 r. lub wcześniej. Stanowiły one 30% wszystkich ogłoszeń w tej kategorii. Sytuacja różni się jednak w zależności od lokalizacji i nie wszędzie potencjalni nabywcy mieliby szerokie możliwości.

Największy wybór takich nieruchomości czeka na mieszkańców stolicy. W Warszawie aż 55% ogłoszeń sprzedaży w 2024 r. to mieszkania starsze niż pięcioletnie. Drugie miejsce, z ich udziałem na poziomie 33%, zajmuje Gdańsk. Starsze lokalne stanowią blisko jedną czwartą oferty we Wrocławiu (23%) i jedną piątą w Krakowie (21%). Z kolei ich najmniejszy wybór znajdziemy w Poznaniu, gdzie potencjalni kupujący musieliby wybierać spośród zaledwie 13% poznańskich ogłoszeń w serwisie Otodom. 

Nowy program wsparcia dla nabywców pobudzi rynek wtórny, przyczyniając się do szybszej finalizacji transakcji i zwiększenia płynności sprzedaży. Z perspektywy kupujących może istotnie podnieść zainteresowanie starszymi mieszkaniami o niższym standardzie, które dotychczas nie cieszyły się dużą popularnością. Może także skłonić właścicieli starszych nieruchomości, którzy dotąd zwlekali ze sprzedażą lub wynajmowali swoje lokale, do ich wystawienia na sprzedaż. W efekcie najprawdopodobniej przyczyni się do zwiększenia dostępnej oferty na rynku wtórnym – dodaje Milena Chełchowska.

Ograniczona oferta w największych miastach

Wyzwaniem dla kupujących może okazać się zapowiadany limit cenowy za mkw. Jedynie w Gdańsku odsetek mieszkań w tym wieku wystawionych na sprzedaż za cenę za mkw. nie większą niż 11 tys. zł jest dwucyfrowy i wynosi ok. 19%. ​ W pozostałych miastach jest ich zdecydowanie mniej, bo łącznie niecałe 3%.

Warto zauważyć, że w ostatnim czasie tempo wzrostu cen mieszkań na rynku wtórnym przewyższało dynamikę podwyżek w segmencie deweloperskim. W czwartym kwartale 2024 r. wzrost cen nieruchomości z drugiej ręki osiągnął 8,8% r/r, podczas gdy w przypadku nowych lokali było to 7,6% r/r. Co istotne, mieszkania z rynku wtórnego nie zawsze stanowią tańszą opcję – np. w Warszawie ich średnia cena za mkw. w 2024 r. wyniosła ​ 18,5 tys. zł, a w Krakowie 16,4 tys. zł, co oznacza, że są droższe niż w przypadku ofert deweloperskich – dodaje Milena Chełchowska.

Gdyby ​ program mieszkaniowy z zapowiadanym limitem został wprowadzony dziś, największe wyzwanie miałyby osoby zainteresowane nabyciem lokali w Krakowie. W stolicy Małopolski odsetek mieszkań spełniających kryterium wieku i ceny do 11 tys. zł/mkw. wynosi 0,7%. Niewiele większy wybór mieliby kupujący w Warszawie, gdzie stanowią one zaledwie 1% dostępnej oferty. We Wrocławiu potencjalni nabywcy mogliby wybierać spośród ok. 4,5% tamtejszych ogłoszeń, a w Poznaniu z największej na tle innych miast puli, wynoszącej 6%.

Bez powtórki z BK2%

Czy nowy program mieszkaniowy odciśnie na rynku tak silne piętno jak jego poprzednik? Niekoniecznie. Bezpieczny Kredyt 2% doprowadził do szybkiego wyczerpania dostępnych ofert mieszkań kwalifikujących się do programu oraz gwałtownego wzrostu cen. Tym razem, jak podkreślają eksperci, z uwagi na zupełnie inne założenia wpływ na rynek prawdopodobnie będzie dużo mniejszy. Zapowiedzi wprowadzenia programu mogą jednak sprawić, że osoby myślące o sprzedaży swoich nieruchomości będę wstrzymywać się z decyzjami, oczekując na większą stabilność i konkretne rozwiązania. W początkowej fazie programu niewykluczony jest także wzrost cen.

Wciąż pozostaje wiele niewiadomych dotyczących programu „ Pierwsze klucze”. Nie wiadomo, jakie dokładnie będą kryteria dochodowe uprawniające do skorzystania z dofinansowania. Pytania rodzą również ewentualne ograniczenia dotyczące liczby składanych wniosków – czy rząd zdecyduje się na wprowadzenie kwartalnych limitów. Na obecnym etapie wszelkie informacje pochodzą z zapowiedzi, więc ostateczne wnioski będzie można wyciągnąć dopiero po opublikowaniu projektu ustawy – podsumowuje Milena Chełchowska.