Ceny ofertowe mieszkań nadal rosną, ale wolniej od wskaźnika inflacji

Zauważalny spadek obrotów na rynku mieszkaniowym, załamanie popytu na kredyty hipoteczne i poważne spowolnienie w branży budowlanej nadal nie przekładają się na spadki cen ofertowych – wynika z danych Otodom. We wszystkich miastach branych pod uwagę przez analityków serwisu ceny nominalne w styczniu br. wzrosły, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Nowe mieszkania najszybciej drożały w Katowicach, Lublinie i Szczecinie. Używane – w Gorzowie Wielkopolskim.

Ceny nadal w górę

Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w 2022 r. w siedmiu największych miastach w Polsce wyniosła 40,9 tys. mieszkań, czyli aż o 38% mniej niż przed rokiem. Sprzedaż mieszkań była też o 22% mniejsza niż nowe wprowadzenia. Wyraźnie maleje też liczba wprowadzanych do sprzedaży lokali. Mocny spadek podaży nowych mieszkań i lekka zmiana jej struktury na rzecz budynków w lepszych lokalizacjach bliżej centrów miast, gdzie cena za metr kwadratowy jest wyższa, ale i większa liczba klientów gotówkowych, to powody dla których ceny nadal idą w górę.

Katowice, Lublin, Szczecin z największą dynamiką wzrostu cen

W styczniu br. największą dynamikę cen ofertowych w serwisie Otodom widać było w Katowicach, gdzie stawki na rynku pierwotnym wzrosły rok do roku aż o 14,5% do 10,6 tys. zł. Analitycy Otodom zastrzegają jednak, że tak znacząca zmiana to efekt wprowadzenia do sprzedaży dużej i relatywnie drogiej inwestycji przy dość ograniczonej puli mieszkań dostępnych do zakupu. Niewiele wolniej ceny ofertowe rosły w Lublinie i Szczecinie, Kielcach i Białymstoku, gdzie z uwagi na relatywnie ograniczoną ofertę mieszkaniową, przy okazji również nowych wprowadzeń miasta te mogą być bardziej podatne na wahania cen. W największych aglomeracjach dynamika wyhamowała, choć w Warszawie i Wrocławiu kilkunastoprocentowe wzrosty cen w ofertach mogą sugerować, że to klienci zapłacą za rosnące koszty budowy.

– Wśród największych aglomeracji jedynie Kraków i Gdańsk wyraźnie odstają pod względem dynamiki. Wzrosty na poziomie niecałych 5% można uznać za umiarkowane, zwłaszcza biorąc pod uwagę potencjał turystyczny tych lokalizacji. Zaskakiwać może natomiast symboliczny – pomimo intensywnej migracji osób z Ukrainy – wzrost cen nowych mieszkań w Rzeszowie. Średnie ceny na rynku pierwotnym pozostają tu nadal względnie niskie (7,9 tys. zł/mkw) – komentuje Karolina Klimaszewska, analityczka Otodom.

Mieszkanie z drugiej ręki drogie, choć nadal tańsze

Od dynamiki nowych mieszkań wyraźnie odstaje rynek wtórny. Owszem, mieszkania z drugiej ręki drożały szybciej niż inflacja w Gorzowie Wielkopolskim, gdzie ceny wzrosły średnio aż o 19% do 6,4 tys. zł/mkw, a w Opolu o 13% do 7,5 tys. zł/mkw. Ale nadal są o kilkaset złotych za metr kwadratowy tańsze od mieszkań deweloperskich. Droższe mieszkania z drugiej ręki są tylko w Gdańsku, Krakowie, Rzeszowie i w Warszawie.

Miasto

średnia cena

średnia cena

m/m

m/m

r/r

r/r

 

pierwotny

wtórny

pierwotny

wtórny

pierwotny

wtórny

Białystok

9006

8352

-0.2%

0.0%

11.8%

5.4%

Bydgoszcz

8169

7121

-0.5%

0.4%

10.5%

7.6%

Gdańsk

11882

12978

0.4%

0.6%

4.8%

6.1%

Gorzów Wlkp.

6862

6362

0.0%

0.8%

12.1%

19.2%

Katowice

10603

7379

1.4%

-0.1%

14.5%

3.9%

Kielce

8579

7312

-0.6%

-0.2%

12.9%

6.7%

Kraków

11949

12540

0.3%

0.3%

4.3%

5.4%

Łódź

8673

7259

5.0%

0.6%

10.6%

6.1%

Lublin

9514

8457

1.1%

0.2%

14.0%

3.1%

Olsztyn

8968

7550

0.3%

0.3%

8.7%

3.2%

Opole

8146

7481

1.1%

-0.1%

9.7%

13.8%

Poznań

10173

9472

0.6%

0.4%

9.4%

6.5%

Rzeszów

7863

8691

0.5%

0.1%

2.3%

8.4%

Szczecin

11255

8318

-0.4%

0.7%

13.7%

5.9%

Toruń

8665

7629

1.7%

-0.3%

9.2%

3.1%

Warszawa

13996

14336

2.7%

1.0%

13.0%

5.4%

Wrocław

11178

10705

0.7%

0.5%

12.1%

8.8%

Zielona Góra

7354

7242

0.3%

0.9%

8.8%

9.5%

Źródło: Otodom Analytics

Dwucyfrowe wzrosty cen na rynku wtórnym to już jednak rzadkość. Na szesnastu z osiemnastu analizowanych rynków dynamika cen jest wyraźnie niższa. W Lublinie, Toruniu czy Olsztynie to ledwie nieco ponad 3% rok do roku. To może wskazywać, że rynek wtórny jest bardziej wrażliwy na wzrosty kosztów kredytowania zakupu nieruchomości – zauważa Karolina Klimaszewska.

Na trwające niemałe wzrosty cen ofertowych na rynku mieszkaniowym warto jednak nałożyć czynnik inflacyjny. GUS nie wlicza cen mieszkań do koszyka inflacyjnego, ale w warunkach wzrostu wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych kilku, a nawet kilkunastoprocentowe wzrosty cen lokali mieszkalnych oznaczają, że ujęciu realnym ich rynkowa wartość nie rośnie, a maleje. A analizy rynkowe wskazują, że średni czas oczekiwania na kupca na mieszkanie się wydłuża.

 

Aktualizacje w Twojej skrzynce pocztowej

Klikając "Subskrybuj", potwierdzam, że zapoznałem się z Polityka prywatności i wyrażam na nią zgodę.

Więcej o Otodom

Otodom to najpopularniejszy serwis nieruchomości w Polsce, co potwierdza prowadzone cyklicznie niezależne badanie Mediapanel Gemius. Każdego miesiąca trafia do nas ponad 6 mln realnych użytkowników*, by przeglądać i zamieszczać ogłoszenia sprzedaży i wynajmu nieruchomości: mieszkań, domów, inwestycji deweloperskich czy biur. Otodom nie tylko daje dostęp do ogromnej bazy ogłoszeń, ale też sprawia, że rynek nieruchomości jest bardziej dostępny dla wszystkich interesariuszy: wspiera w transakcjach, wprowadza nowatorskie narzędzia jak np. Otodom Analytics, dzieli się wiedzą ekspertów i najświeższymi danymi, które pozyskuje także w dedykowanych badaniach. Otodom jest częścią Grupy OLX, która prowadzi m.in. serwisy OLX, Otomoto, Fixly i obido.

Otodom Analytics to pełny, wiarygodny i aktualny zestaw danych i informacji o rynku mieszkaniowym w Polsce - wszystko w jednym nowoczesnym narzędziu zasilanym nie tylko danymi, ale i komentarzami najlepszych ekspertów. Otodom Analytics wspiera efektywne prowadzenie biznesu przez deweloperów i pośredników, dając im zestaw specjalnie przygotowanych narzędzi do optymalizacji wydatków i zwiększania efektywności pracy z klientami. Otodom Analytics stanowi unikalne na rynku kompendium wiedzy dla każdego profesjonalisty działającego na rynku mieszkaniowym i w jego bliskim otoczeniu.

 

* wg danych za sierpień 2023 r.

Kontakt