Ceny mieszkań bez tajemnic. Rewolucja czy tylko kosmetyka?

21 maja 2025 roku Sejm przyjął nowelizację ustawy deweloperskiej, której celem jest większa przejrzystość cen mieszkań oferowanych przez deweloperów. Zmiany mają wzmocnić pozycję negocjacyjną kupujących i ułatwić podejmowanie świadomych decyzji. Proces legislacyjny budził duże zainteresowanie zarówno w branży, jak i w mediach. Co oznacza w praktyce dla rynku, deweloperów i przyszłych właścicieli mieszkań?

Nowe obowiązki deweloperów

Największą nowością, jaka wynika z uchwalonej przez Sejm nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej, jest obowiązek posiadania i prowadzenia przez deweloperów własnej strony internetowej. Choć może to wydawać się oczywistością w dzisiejszych czasach, dla wielu mniejszych firm działających lokalnie będzie to realna zmiana organizacyjna i finansowa. To właśnie za pośrednictwem tej strony konsumenci uzyskają dostęp do kluczowych informacji o inwestycjach m.in. części ogólnej prospektu informacyjnego, lokalizacji przedsięwzięcia, danych kontaktowych dewelopera, a przede wszystkim: aktualnych cen lokali i części przynależnych.

Warto dodać, że jeśli wystąpią rozbieżności pomiędzy ceną podaną na stronie dewelopera a tą oferowaną przy podpisaniu umowy, nabywca będzie miał prawo domagać się sprzedaży po tej korzystniejszej.

- To krok w stronę większej transparentności rynku, ale nie przeceniałbym wpływu samej publikacji cen. Znaczenie ma jednak coś innego – pojawi się także obowiązek ujawniania historii zmian cen, co pozwoli kupującym lepiej zrozumieć dynamikę rynku i realnie wzmocni ich pozycję negocjacyjną – podkreśla Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.

Dodatkowo, ceny mają trafiać codziennie także do ogólnodostępnego portalu dane.gov.pl. Na razie jednak brakuje jasnych wytycznych co do formatu przesyłania tych danych, co może utrudnić ich porównywanie i obniżyć użyteczność całego systemu.

- Ryzyko jest takie, że zamiast przejrzystości otrzymamy informacyjny chaos. Jeśli każdy deweloper będzie przesyłał dane w innym formacie, porównywanie cen stanie się nie tyle łatwiejsze, co wręcz niemożliwe – zauważa Katarzyna Kuniewicz – Tymczasem właśnie możliwość porównania cen miała być jednym z filarów tej zmiany.

Nowe przepisy nakładają również obowiązki na platformy z ogłoszeniami nieruchomości. Zamieszczane na nich oferty deweloperów będą musiały zawierać adres ich własnej strony internetowej, gdzie znajdują się pełne dane o cenach.

Nazwa może mylić

Choć medialnie nowelizacja została okrzyknięta „ustawą o jawności cen”, w rzeczywistości jej kluczowym celem nie jest ujawnienie czegoś, co rzekomo było ukryte. ​ Jak podkreślają eksperci Otodom ceny mieszkań były bowiem w większości znane. Według danych Otodom Analytics, aż 77% cen ofertowych można było wcześniej znaleźć bez konieczności kontaktu z deweloperem.

– Mówimy o nowelizacji ustawy deweloperskiej, a nie o rewolucji jawności cen. To przede wszystkim regulacja, która zobowiązuje deweloperów, również tych najmniejszych, do prowadzenia strony internetowej i publikowania podstawowych informacji o inwestycjach, w tym cen. To duża zmiana organizacyjna, ale nie oznacza, że dotąd ceny nie były jawne. Jednak nazwa sugerująca „ujawnienie” cen może prowadzić do fałszywych wniosków – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz.

Okazuje się więc, że problemem nie była niejawność cen, tylko rozproszenie informacji i brak spójnych standardów ich prezentacji. Teraz, przynajmniej w teorii, wszystko ma znaleźć się w jednym miejscu i w tej samej formie.

Czy zmiany wpłyną na ceny mieszkań?

Początkowo nowe przepisy budziły pewne wątpliwości. Ich brzmienie sugerowało, że obowiązek publikacji obejmie jedynie lokale gotowe do odbioru. Senat wprowadził jednak poprawki, które rozwiały te obawy. W efekcie jawne będą nie tylko ceny mieszkań dostępnych „od ręki”, ale również tych, które są dostępne w ramach rezerwacji. To oznacza pełen wgląd w stawki za metr kwadratowy wszystkich oferowanych lokali - bez wyjątków.

Czy dostęp kupujących do historii zmian cen może wpłynąć na ceny mieszkań? Eksperci nie pozostawiają złudzeń.

Upowszechnienie informacji o cenach mieszkań to istotny krok w kierunku większej przejrzystości rynku, ale nie należy oczekiwać, że samo to działanie przełoży się na spadek stawek. Obecnie na rynku deweloperskim dostępnych jest rekordowo dużo ofert – ponad 110 tys. lokali w 20 największych aglomeracjach. To relacja między popytem a podażą oraz rosnąca konkurencja między deweloperami będą miały realny wpływ na poziom cen, a nie same wymogi dotyczące ich publikacji – podsumowuje Katarzyna Kuniewicz.