Stabilne ceny najmu, ofert na rynku więcej niż chętnych

Po szczycie sezonu rynek najmu wkroczył w fazę spowolnienia. Oferta zmniejszyła się w ciągu ostatniego miesiąca o 4% a w sześciu miastach na szesnaście monitorowanych przez Otodom doszło do spadku cen - m.in. w Trójmieście i Krakowie. Mniejsze jest też zainteresowanie ze strony poszukujących. Wniosek? Jeśli zmieniać mieszkanie to właśnie teraz, kiedy sytuacja jest stabilna a wynajmujący są w końcu skłonni negocjować warunki.

Po kilku latach zawirowań, spowodowanych przez pandemię, wybuch wojny w Ukrainie czy zmiany dotyczące złagodzenia kryteriów udzielania kredytów, 2024 rok w najmie upływa pod znakiem stabilizacji zarówno oferty, jak i cen. Na koniec października na Otodom dostępnych było 23,8 tys. mieszkań na wynajem, czyli o 4% mniej niż w poprzednim miesiącu. Trend delikatnych spadków utrzymuje się od początku roku - z przerwą na 12% wzrost oferty we wrześniu, czyli miesiącu studenckich poszukiwań. W przeważającej części stolic wojewódzkich odnotowano zmniejszenie puli mieszkań na wynajem. Największe spadki miały miejsce w Zielonej Górze (-22%), Lublinie (-20%) oraz Opolu (-19%), natomiast znaczący wzrost liczby ofert odnotował Olsztyn (+15%) i Kraków (+4%).

Stabilne stawki z szansą na negocjacje

A co z cenami? Te również pozostają stosunkowo stabilne, choć są miasta, które odnotowały kilkuprocentowe spadki. W październiku 2024 roku przeciętny koszt wynajmu lokalu w głównych miastach Polski osiągnął poziom 3 634 zł. Oznacza to wzrost o 1,5% czyli ok 53 zł w porównaniu z wrześniem oraz wzrost o 1,3% w stosunku do analogicznego okresu rok wcześniej. W relacji miesiąc do miesiąca jedynie w trzech miastach – Olsztynie, Bydgoszczy i Szczecinie – odnotowano wzrosty na poziomie 3%. W stosunku do października 2023 największa zmiana, czyli wzrost cen o 13% dotyczył z kolei Zielonej Góry. Na podium najdroższych miast niezmiennie znajduje się Warszawa ze średnią ceną na poziomie 5 008 zł. W Trójmieście i Krakowie ceny wynajmu wynosiły około 3 200–3 300 zł, a we Wrocławiu 3 100 zł. Z kolei w Szczecinie i Rzeszowie przeciętna stawka wynosiła 2 800 zł. Wśród głównych polskich miast najtańsze mieszkania można znaleźć w Kielcach i Bydgoszczy, gdzie stawki nie przekraczają 2 100 zł. Co ciekawe ​ w Trójmieście, Krakowie i Białymstoku ceny spadły o 1-2%, co w przypadku dwóch pierwszy ośrodków miejskich może być związane z zakończeniem sezonu turystycznego i urealnieniem stawek. 

Stabilizacja to hasło, które w tym momencie w kontekście rynku najmu możemy odmieniać przez wszystkie przypadki. Kilkuprocentowe wahania w cenach czy w liczbie ofert to właściwie rynkowa i sezonowa korekta w porównaniu do rollercoastera, który miał miejsce w ostatnich dwóch latach. Odpływ uchodźców z Ukrainy spowodował, że od kilku miesięcy w liczbie wyszukiwań utrzymuje się tendencja spadkowa – w październiku była o 8% niższa niż we wrześniu. ​ A to sprawia, że obecna sytuacja jest bardzo korzystna dla najemców, którzy zyskali przewagę w negocjacjach z właścicielami lokali. Najemcy zaczynają dyktować warunki widząc, że oferta jest szeroka a mieszkania dostępne od ręki. Poza nowymi inwestycjami z rynku deweloperskiego, które zasiliły w tym roku ofertę, na rynek wróciły też mieszkania do tej pory wynajmowane przez osoby, a które skorzystały z programu Bezpieczny Kredyt 2% i są już na swoim - mówi Milena Chełchowska, ekspertka rynku nieruchomości Otodom.

Jakich mieszkań szukają najemcy?

Zawsze popularne mieszkania dwupokojowe stają się jeszcze bardziej rozchwytywane - już ponad połowa wyszukiwań mieszkań na wynajem w Polsce dotyczy takich lokali. Na drugim miejscu znalazły się lokale trzypokojowe (31%), a kawalerki zamknęły podium z wynikiem 12%.

Analizując natomiast preferencje najemców pod względem powierzchni lokali, najbardziej poszukiwane były mieszkania dwupokojowe przekraczające 40 m² (22% wyszukiwań), następnie również dwupokojowe, ale powyżej 30 m² (15%), oraz trzypokojowe o metrażu ponad 50 m² (10%). Marginalne zainteresowanie (zaledwie 0,48%) dotyczyło dużych mieszkań z pięcioma lub większą liczbą pokoi. Nie było zatem żadnych znaczących zmian w kwestii preferowanej liczby pokoi czy metrażu poszukujących mieszkań na wynajem względem września.

Za to we wszystkich stolicach wojewódzkich, bez wyjątku, odnotowano spadek aktywności poszukujących. Najwyższą dynamikę spadku zaobserwowano w Opolu (-39%) i Rzeszowie (-33%), najmniejszą - w Zielonej Górze i Łodzi (-10%). Na większości lokalnych rynków dominowały wyszukiwania mieszkań dwupokojowych, różniących się przedziałem cenowym. W Trójmieście, Opolu, Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu najpopularniejsze były lokale do 3 000 zł. W Zielonej Górze, Szczecinie, Rzeszowie, Olsztynie, Łodzi, Kielcach, Białymstoku, Bydgoszczy i Lublinie przeważały oferty do 2 500 zł, natomiast w Katowicach - do 2 000 zł.

Przewidywania wskazują na dalszą stabilność w nadchodzących miesiącach. Sezonowość liczby ofert sugeruje, że końcówka roku przyniesie zmniejszenie oferty mieszkań na wynajem, jednak będzie to zmiana chwilowa, zachwianie związane z koncentracją na corocznych obchodach świątecznych. Odbicie podaży i popytu nastąpi najprawdopodobniej wraz początkiem 2025 r. Może się jednak okazać, że okres listopada i grudnia będzie korzystnym czasem na zmianę wynajmowanego mieszkania. Właściciele lokali, biorąc pod uwagę mniejsze zainteresowanie ofertami w tym czasie, mogą być bardziej otwarci na negocjacje. Dla osób poszukujących nowego lokum, to zatem dobry czas w trakcie roku do uzyskania lepszych warunków najmu.

Więcej szczegółów w “Raporcie z rynku najmu” Otodom za październik 2024.