Planujesz zakup działki? Przygotuj się na mniej ofert, wyższe ceny i nowe przepisy

Raport Otodom i Hectares pokazuje, że za tą zmianą stoją nie tylko krótkoterminowe wahania rynkowe, ale splot kilku długofalowych procesów. Malejąca dostępność gruntów, silne różnice regionalne, zmieniające się tempo sprzedaży oraz nadchodząca reforma planowania przestrzennego wspólnie redefiniują sposób, w jaki dziś myślimy o zakupie ziemi. To już nie tylko decyzja inwestycyjna, ale coraz częściej strategiczny wybór obarczony realnym ryzykiem i presją czasu.

Na rynku sprzedającego

Rynek gruntów w Polsce coraz wyraźniej staje się rynkiem sprzedającego. Ofert systematycznie ubywa, a dostępność działek, zwłaszcza budowlanych, spada we wszystkich województwach bez wyjątku. Nowe działki trafiają na rynek wolniej, niż są z niego absorbowane. Efekt? Podaż niższa o 13% w skali roku, co przekłada się na coraz większe trudności z dostępem do atrakcyjnych gruntów.

Najmocniej ubyło działek budowlanych. W tej kategorii widoczne jest największe napięcie między rosnącym popytem a malejącą liczbą ofert. W skali kraju liczba dostępnych działek budowlanych spadła o 11%, podczas gdy zainteresowanie nimi wzrosło aż o 21%.

Ziemia wciąż uchodzi za bezpieczną inwestycję – nie dlatego, że ryzyk jest mniej, lecz dlatego, że jej jest mniej. Rzadkość buduje wartość - podkreśla Adam Parzusiński, CEO Hectares, Land Developer®, autor raportu “Nieruchomości gruntowe w Polsce”.

Województwa, które odnotowały największe spadki podaży działek budowlanych, to przede wszystkim regiony wschodnie i południowo-wschodnie: Podkarpackie i Podlaskie (po -19%) oraz Świętokrzyskie (-17%). To właśnie tam dostępność gruntów kurczy się najszybciej, co jak wskazują eksperci, może w najbliższym czasie wywołać dalszy wzrost cen w tych lokalizacjach. Dla porównania, w Małopolsce, na Śląsku i Opolszczyźnie spadki są najmniejsze i wynoszą po 6%. Niemniej jednak nawet w tych stabilniejszych regionach trend jest jednolity: gruntów ubywa, a konkurencja o nie rośnie.

Ile sprzedający działki muszą dziś czekać na kupujących? Według danych Otodom oferty najszybciej znikają z rynku w Szczecinie, Wrocławiu i Poznaniu, gdzie mediana czasu sprzedaży wynosi zaledwie 31 dni. To oznacza, że połowa z nich znajduje nabywcę w ciągu miesiąca. Warszawa i Kraków plasują się w środku stawki z wynikami odpowiednio 46 i 43 dni, co mimo wysokich cen ​ nadal wskazuje na stosunkowo dobrą płynność. Zupełnie inaczej sytuacja wygląda w Gdańsku (61 dni) i Łodzi (60 dni), gdzie cykl życia ofert jest niemal dwukrotnie dłuższy. Co ciekawe, w Łodzi rok wcześniej mediana ogłoszenia wynosiła 31 dni, co może świadczyć o nasyceniu rynku, większej ostrożności kupujących lub o zbyt wysokich oczekiwaniach cenowych sprzedających.

Warto zauważyć, że w skali ogólnopolskiej widać wyraźnie, że czas sprzedaży będzie się stopniowo wydłużał, zwłaszcza w dużych miastach, gdzie stawki są już wysokie, a decyzje zakupowe wymagają coraz głębszej analizy.

Warszawa deklasuje, Wschód przyspiesza

Spadek podaży oraz wysokie zainteresowanie przekładają się na wzrosty cen gruntów. Jak wskazują dane Otodom najdroższym województwem pozostaje Mazowsze, gdzie za mkw. działki trzeba zapłacić średnio 175 zł. Niewiele niższe stawki obowiązują w Wielkopolsce (164 zł/mkw.) oraz na Śląsku (159 zł/mkw.), a także na Pomorzu, gdzie średnia cena sięga 151 zł/mkw. Na przeciwnym biegunie znajduje się województwo świętokrzyskie, które z przeciętną stawką 76 zł/mkw., jest obecnie najtańszym regionem w kraju. Ex aequo na kolejnym miejscu uplasowały się Podkarpacie i Warmia, z ceną 85 zł/mkw., a tuż za nimi znalazło się Lubelskie (94 zł/mkw.).

Jeszcze większe rozbieżności widoczne są w cenach działek w stolicach województw. Warszawa pozostaje niekwestionowanym liderem – tu mkw. gruntu kosztuje średnio 893 zł. Drugie miejsce zajmuje Kraków z ceną 600 zł/mkw., a trzecie Gdańsk ​ (484 zł/mkw.) Wysoko w zestawieniu plasuje się również Poznań, gdzie średnia cena to 440 zł/mkw. Na tle tych wartości wyraźnie odstają najtańsze stolice województw: Opole (184 zł/mkw.), Olsztyn (192 zł/mkw.) i Zielona Góra (200 zł/mkw.). Różnica między Warszawą a Opolem przekracza czterokrotność, co ma ogromne znaczenie z perspektywy inwestorów i deweloperów.

- U podstaw cen mieszkań deweloperskich czy domów leżą właśnie ceny gruntów. Choć analizy rynkowe często rozpoczyna się od relacji popytu i podaży, klucz do zrozumienia kosztów leży głębiej – w wycenie samej ziemi, bez której nie powstanie żaden projekt inwestycyjny. Warszawa pod tym względem deklasuje inne aglomeracje. Nawet w Krakowie, będącym drugim co do wielkości rynkiem mieszkaniowym w Polsce, grunty są średnio o 30% tańsze. W przypadku pozostałych pięciu największych rynków regionalnych dystans do cen warszawskich pogłębia się, sięgając nawet 50% - zaznacza Katarzyna Kuniewicz, dyrektora badań rynku, Otodom.

Co istotne, w ciągu ostatnich dwóch lat to nie największe metropolie, ale mniej oczywiste i tańsze lokalizacje zyskiwały na wartości najmocniej. W Białymstoku średnia cena działki wzrosła aż o 35%, z 300 do 405 zł/mkw. W Kielcach odnotowano niemal identyczny skok, bo o 34%, z 243 do 325 zł/mkw. To pokazuje wyraźnie, że zyskują rynki wschodnie oraz te o niższej barierze wejścia dla kupujących.

Warto zwrócić uwagę, że ceny gruntów nie zależą tylko od lokalizacji, ale też od wielkości działki i jej przeznaczenia. Różnice potrafią być ogromne. Metr kwadratowy małej, kompaktowej działki (do 800 mkw.) kosztuje średnio 211 zł. Tymczasem w przypadku dużych gruntów powyżej jednego hektara stawka spada do zaledwie 38 zł. Równocześnie na rynku gruntów niepodzielnie królują działki budowlane. W każdym województwie, bez wyjątku, są one najdroższą kategorią.

Zmiana reguł gry

Reforma planowania przestrzennego, która wdrażana jest od 2023 roku, wprowadza fundamentalne zmiany w zasadach zagospodarowania przestrzennego w Polsce (termin podstawowy jej pełnego wdrożenia to 30 czerwca 2026 r., a po akceptacji na poziomie UE możliwe jest przesunięcie do końca sierpnia 2026 r.). Dla rynku nieruchomości gruntowych to prawdziwy moment zwrotny i wejście w fazę znacznie większej złożoności, pełnej nowych możliwości, ale też ryzyk.

Nowe przepisy mają na celu uporządkowanie chaosu przestrzennego, ale ich bezpośrednim skutkiem jest narastająca niepewność inwestycyjna. Brak jasności co do przyszłego przeznaczenia działek, w szczególności tych położonych poza tzw. obszarami uzupełnienia zabudowy, zwiększa ryzyko dla kupujących. Coraz więcej inwestorów zadaje sobie pytanie, czy działka postrzegana dziś jako budowlana, za kilka miesięcy nie zostanie objęta ograniczeniami wynikającymi z planu ogólnego.

Reforma już teraz dzieli rynek na dwie kategorie. Po jednej stronie znajdują się grunty uprzywilejowane, czyli te położone w strefach przewidzianych pod zabudowę, których wartość może wzrosnąć. Po drugiej znajdują się działki, które mogą zostać wykluczone z obiegu inwestycyjnego. To prowadzi do wyraźnej polaryzacji rynku i pogłębia różnice w wycenie, zarówno między regionami, jak i w obrębie tej samej gminy.

-Reforma planowania przestrzennego to istotna zmiana dla właścicieli gruntów i osób planujących budowę domu. Dotychczas często inwestowano na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, także na terenach bez planów miejscowych. Nowe przepisy ograniczają tę możliwość, a wiele działek uznawanych dziś za budowlane może utracić ten status. Dla właścicieli to realne ryzyko spadku wartości nieruchomości. Reforma może istotnie wpłynąć na rynek budownictwa jednorodzinnego, a jak pokazuje raport Otodom z cyklu „Szczęśliwy dom”, aż 71% Polaków marzy o własnym domu – komentuje Katarzyna Kuniewicz.

Zmiany w przepisach istotnie wpłyną również na sposób działania inwestorów, pośredników i deweloperów.

Reforma wprowadza nową walutę na rynku gruntów: wiedzę. Ci, którzy ją posiadają, zyskują przewagę niemożliwą do skopiowania. Ci, którzy jej nie mają, będą płacić za własne opóźnienie i brak zaangażowania - zaznacza Adam Parzusiński - Profesjonalizacja rynku nieruchomości gruntowych przestaje być postulatem. Staje się faktem, wymuszonym przez złożoność nowego otoczenia regulacyjnego. To jeden z nielicznych obszarów, gdzie optymizm wydaje się uzasadniony.

Więcej informacji w najnowszym raporcie Otodom i Hectares “Nieruchomości gruntowe w Polsce”