Mieszkania z drugiej ręki znikają z rynku, ale to nowe lokale biją rekordy sprzedaży

W listopadzie popyt na mieszkania z rynku wtórnego utrzymał się na wysokim poziomie. Jak wskazują dane Otodom w największych miastach liczba zapytań była nawet o ponad 20% wyższa niż rok wcześniej. Mimo to końcówka roku należała do deweloperów, którzy skutecznie przyciągnęli uwagę kupujących, zwiększając sprzedaż o ponad 70% r/r. Pomimo ograniczonej dostępności ofert z drugiej ręki, przy spadkach sięgających w niektórych miastach aż 30% r/r, średnie ceny ofertowe mieszkań z drugiej ręki utrzymują stabilny poziom.

W cieniu promocji deweloperskich

Listopad potwierdził utrzymującą się wysoką aktywność kupujących na rynku wtórnym. Dane z serwisu Otodom pokazują, że Polacy intensywnie przeglądali ogłoszenia dotyczące mieszkań z drugiej ręki, choć dynamika zmian różniła się w zależności od lokalizacji.

W porównaniu z listopadem ubiegłego roku liczba odpowiedzi na ogłoszenia ​ wzrosła w największych miastach nawet o ponad 20%. Największy skok zanotowano w Katowicach (+23%r/r), Poznaniu (+22%r/r) oraz Warszawie (+21%r/r). Co istotne, to właśnie stolica generowała największy ruch i w listopadzie przypadła na nią aż jedna trzecia całkowitego popytu wśród siedmiu analizowanych rynków (Warszawa, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Kraków, Łódź, Katowice).

Choć dane roczne wskazują na wyraźny wzrost, porównanie miesiąc do miesiąca pokazuje bardziej zróżnicowany obraz. W części miast zainteresowanie nadal rosło: we Wrocławiu o 2,1% m/m, w Katowicach o 1,4% m/m, a w Warszawie o niespełna 1% m/m. Z kolei w innych lokalizacjach odnotowano spadki: w Trójmieście o 8% m/m, w Łodzi o 6% m/m, a w Poznaniu o prawie 5% względem października. Jednak, mimo utrzymującego się wysokiego popytu, wiele wskazuje na to, że rynek wtórny znalazł się w cieniu deweloperskiego. 

– W listopadzie obserwowaliśmy duże zainteresowanie zarówno ofertami z rynku wtórnego, jak i pierwotnego, jednak to deweloperzy skuteczniej przyciągnęli uwagę klientów. Obniżki stóp procentowych stworzyły sprzyjające warunki do zakupu, a dodatkowe promocje i rabaty oferowane pod koniec roku stały się silnym impulsem dla niezdecydowanych – komentuje Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Na rynku pierwotnym listopad przyniósł boom sprzedażowy. W siedmiu największych miastach sprzedano ponad 5 tysięcy mieszkań, co oznacza wzrost aż o 73% rok do roku i 27% względem października.

Nawet o 30% mniej ofert niż rok temu

Listopad 2025 roku przyniósł wyraźne oznaki kurczenia się oferty mieszkaniowej na rynku wtórnym. We wszystkich analizowanych miastach liczba dostępnych ogłoszeń spadła zarówno w ujęciu miesięcznym, jak i rocznym.

Największe ograniczenie liczby aktywnych ogłoszeń w porównaniu do października odnotowano w Poznaniu (-9,1%), Trójmieście (-7,5%) oraz Katowicach (-6,6%). Również w Warszawie, mimo największej bazy ofert, liczba dostępnych mieszkań z drugiej ręki zmniejszyła się o 5,2% względem października.

Jeszcze bardziej znaczące są zmiany w skali roku. Wrocław, z aż 30-procentowym spadkiem liczby ogłoszeń mieszkań z drugiej ręki, odnotował najgwałtowniejszy odpływ ofert wśród największych rynków. Duże ubytki zaobserwowano również w Krakowie (-16%), Trójmieście (-14%), Warszawie (-13%) i Poznaniu (-12%). Jedynie Katowice utrzymały stabilny poziom dostępnych mieszkań.

- Podczas gdy na rynku wtórnym obserwujemy wyraźne ograniczenie dostępnej oferty, rynek deweloperski wciąż utrzymuje stabilnie wysoki poziom podaży. W siedmiu największych miastach to ponad 60 tys. mieszkań. Tak szeroki wybór zwiększa szanse na znalezienie lokalu dopasowanego do indywidualnych potrzeb, co może dodatkowo skłaniać kupujących do wyboru oferty od dewelopera – zaznacza Agata Stachowiak.

Stabilnie, ale niekoniecznie tanio

Ceny mieszkań na rynku wtórnym pozostają w fazie stabilizacji, mimo spadku podaży i utrzymującego się zainteresowania ze strony kupujących. W większości największych miast zmiany średnich stawek za mkw. w ujęciu miesięcznym były symboliczne i nie przekraczały granic błędu statystycznego – od niewielkiego spadku o 0,7% w Łodzi do wzrostu o 0,3% w Warszawie.

W porównaniu z sytuacją sprzed roku również trudno mówić o gwałtownych ruchach cenowych. W Warszawie średnia cena ofertowa lokalu z drugiej ręki wyniosła 18,4 tys. zł/mkw. i była niemal identyczna jak rok wcześniej. Ciekawym przypadkiem jest Wrocław, gdzie mimo znacznego ograniczenia podaży, ceny spadły o 2% r/r, osiągając poziom 13,3 tys. zł/mkw. Na przeciwnym biegunie znalazło się Trójmiasto, gdzie stawki wzrosły o 3,7% r/r i wyniosły średnio 16 tys. zł/mkw.

Różnice cenowe ​ pomiędzy największymi miastami wciąż pozostają znaczące. Zaraz za najdroższą stolicą, plasują się Kraków i Trójmiasto, gdzie średnia cena ofertowa na rynku wtórnym oscyluje wokół 16 tys. zł/mkw. Wyraźnie niższe stawki obowiązywały we Wrocławiu i Poznaniu – odpowiednio 13,3 oraz 12 tys. zł/mkw. Najbardziej przystępne cenowo okazały się Katowice i Łódź. W tych miastach przeciętna cena mieszkania nie przekraczała 10 tys. zł, a w przypadku Łodzi wynosiła zaledwie 8,6 tys. zł, czyli ponad połowę mniej niż w Warszawie.