Kredyty na dnie, mieszkaniówka na hamulcu.

Rynek mieszkaniowy i kredytowy to naczynia połączone. Polityka monetarna państwa sprawiła, że po stronie finansowej tego naczynia zobaczyliśmy w 2022 r. dno. Wprawdzie jeszcze zupełnie ten strumień finansowania zakupu nieruchomości nie wysechł, ale bez istotnej zmiany polityki banków trudno mówić o tym, by był w stanie wystarczająco zasilać mieszkaniówkę w 2023 r.

Listopadowe dane BIK nt. kredytów mieszkaniowych potwierdziły to, co już wiemy od dawna - konkretnie od końca pierwszego kwartału - brak zdolności kredytowej Polaków trzyma na hamulcu całą mieszkaniówkę. Na samym tylko rynku pierwotnym zaowocowało to w 2022 r. 38% spadkiem sprzedaży[1]. Jednocześnie w końcówce roku obserwować mogliśmy stosunkowo nowe zjawisko, które zaczęło się we wrześniu i daje pewną nadzieję na to, że dalsze kilkunastoprocentowe spadki m/m chwilowo nam nie grożą. Wygląda na to, że od kilku miesięcy jesteśmy już w fazie uklepywania dna.

Porównując listopad 2022[2] do tego, co się działo w analogicznym miesiącu rok wcześniej, możemy mówić o kontynuacji załamania w kredytach hipotecznych. Ciężko w inny sposób określić spadki o 69,6% w ilości udzielonych kredytów oraz 70,7% w wartości.

Powody tego są oczywiste i niezmiennie takie same. Drastyczny spadek zdolności kredytowej o ponad połowę oraz dwukrotny wzrost rat kredytowych do poziomu, których potencjalny kredytobiorca nie jest w stanie zaakceptować. Obydwa mają tę samą genezę - cykl podwyżek stóp procentowych, rozpoczęty w październiku 2021 roku. Do obniżenia zdolności kredytowej dodatkowo przyczyniła się rekomendacja ze strony KNF nakazująca bankom zaostrzenie polityki liczenia zdolności kredytowej.

Na szczęście od sierpnia 2022 r. comiesięczna tendencja spadkowa została zatrzymana. Właściwie każdy z ostatnich 4 miesięcy wyglądał bardzo podobnie, zarówno pod kątem ilości uruchomionych kredytów (6,5 do 6,7 tys.), jak również ich wolumenu (2,1-2,2 mld uruchomień). Również liczba nowo składanych wniosków o kredyt pozostaje od początku drugiego kwartału na zbliżonym poziomie, co wyraźnie sugeruje, że grudzień pod kątem uruchomionych kredytów nie powinien być gorszy od ostatnich miesięcy, a nawet jeżeli tak się stanie, będzie to bardziej wynikiem okresu świątecznego niż dalszego pogorszenia koniunktury. Pewne nadzieje na to daje również wyraźny wzrost sprzedaży mieszkań w grudniu, który jak pokazują dane Otodom wyniósł na 7 największych rynkach deweloperskich ponad 30% w porównaniu do listopada.

Powyższe, może wskazywać na to, że na rynku pozostali Ci klienci, którzy zarabiają na tyle dużo, że po prostu stać ich na kredyt, nawet w obecnych realiach rynkowych. Tę tezę zdaje się potwierdzać również fakt, że wg danych udostępnionych przez BIK, najmniejsze roczne spadki odnotowano w kredytach z przedziału powyżej 500 tys. złotych (przy średniej kwocie uruchomionego kredytu w listopadzie na poziomie 328,44 tys).

W ostatnich miesiącach roku mieliśmy wprawdzie do czynienia z powolnym odbudowywaniem zdolności kredytowej ze względu na wzrost wynagrodzeń, zatrzymanie wzrostów cen nieruchomości oraz zapoczątkowany w listopadzie spadek stawki referencyjnej WIBOR. Czy to oznacza jednak, że najgorsze mamy już za sobą?

Tutaj odpowiedź nie jest aż tak jednoznaczna. Początek roku, zwłaszcza styczeń, z reguły historycznie charakteryzował się gorszymi odczytami w zakresie udzielonych kredytów hipotecznych i jeśli teraz będzie podobnie, to nie powinno to być specjalnym zaskoczeniem.

To, co może dodatkowo wstrzymać akcję kredytową w najbliższych dwóch kwartałach, to ogłoszony niedawno program “Pierwsze Mieszkanie”, który zgodnie z zapowiedziami wystartuje najwcześniej w lipcu 2023 r. Do czasu, w którym poznamy jego finalny kształt, część kredytobiorców mając w perspektywie możliwość zaciągnięcia kredytu na zdecydowanie korzystniejszym warunkach, może odłożyć w czasie decyzję o zaciągnięciu zobowiązania.

Nie oznacza to, że zainteresowanie kredytami spadnie, ono po prostu przesunie się w czasie.

Po stronie elementów zwiększających dostępność kredytu, jest zapowiadana zmiana w ofertach kredytowych stawki referencyjnej WIBOR na WIRON, jak również coraz częściej pojawiające się w przestrzeni medialnej informacje o możliwości poluzowania wymogów nałożonych przez KNF na banki w zakresie liczenia zdolności. Zatrzymaniu podwyżek stóp procentowych, które nie rosły od września, przypisywać możemy również względną poprawę nastrojów konsumenckich, które - co widać po wzroście liczby transakcji przed końcem roku - pozytywnie wpłynęły na skłonność do finalizowania transakcji. Jeśli Rada Polityki Pieniężnej będzie utrzymywać ten poziom w kolejnych miesiącach, może zaowocować to całkiem niezłym otwarciem roku. ​

[1] Na 7 największych rynkach: w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach.

[2] Danych za grudzień jeszcze nie opublikowano.

Share

Najnowsze historie

Website preview
Najem w Polsce na zakręcie: rekordowy popyt, coraz mniej ofert i pytanie – wynajmować czy sprzedawać?
W czerwcu rynek najmu znalazł się w punkcie napięcia. Z jednej strony obserwujemy kontynuację spadku podaży – o ponad 3% względem maja. Z drugiej odbudowę popytu, z najwyższą czerwcową liczbą odpowiedzi na ogłoszenia od 2020 roku. W tle tych dynamik decyzja Rady Polityki Pieniężnej, która w lipcu ponownie obniżyła stopy procentowe. Czy to moment, w którym właściciele mieszkań zaczną wycofywać się z rynku najmu i ruszą ze sprzedażą mieszkań, zanim sytuacja znów się odwróci?
media.otodom.pl
Website preview
Dlaczego nowe mieszkanie bez balkonu jest droższe?
Na polskim rynku mieszkaniowym balkon od lat postrzegany jest jako jedno z najbardziej pożądanych udogodnień. Wydawać by się mogło, że podwyższa ono cenę nieruchomości. Pod prąd idzie rynek deweloperski, gdzie za metr kwadratowy mieszkania bez balkonu czy ogrodu zapłacimy średnio 16% więcej niż za lokal z takim udogodnieniem. Z czego to wynika?
media.otodom.pl
Website preview
Rynek mieszkaniowy na hamulcu. Po majowym odbiciu – chłodny czerwiec
Po majowym odbiciu rynek deweloperski znów zwolnił. W czerwcu na siedmiu największych rynkach sprzedano niespełna 3,1 tys. mieszkań, co pokazuje, że efekt obniżki stóp procentowych był jedynie chwilowy. Uwagę zwraca też wyraźna przewaga popytu nad nową podażą – takiej dysproporcji nie widziano od września 2023 roku, kiedy rynek napędzał program „Bezpieczny Kredyt 2%”. Spadki nie ominęły również rynku wtórnego, gdzie maleje zarówno liczba ofert, jak i aktywność kupujących.
media.otodom.pl

Aktualizacje w Twojej skrzynce pocztowej

Klikając "Subskrybuj", potwierdzam, że zapoznałem się z Polityka prywatności i wyrażam na nią zgodę.

Więcej o Otodom

Otodom to najpopularniejszy serwis nieruchomości w Polsce, co potwierdza prowadzone cyklicznie niezależne badanie Mediapanel Gemius. Każdego miesiąca trafia do nas ponad 6 mln realnych użytkowników*, by przeglądać i zamieszczać ogłoszenia sprzedaży i wynajmu nieruchomości: mieszkań, domów, inwestycji deweloperskich czy biur. Otodom nie tylko daje dostęp do ogromnej bazy ogłoszeń, ale też sprawia, że rynek nieruchomości jest bardziej dostępny dla wszystkich interesariuszy: wspiera w transakcjach, wprowadza nowatorskie narzędzia jak np. Otodom Analytics, dzieli się wiedzą ekspertów i najświeższymi danymi, które pozyskuje także w dedykowanych badaniach. Otodom jest częścią Grupy OLX, która prowadzi m.in. serwisy OLX, Otomoto, Fixly i obido.

* wg danych za grudzień 2024 r.

Kontakt

Biuro Prasowe Otodom: Linkleaders

otodom@linkleaders.pl

www.otodom.pl