Czy inwestycja w grunty nadal się opłaca?

Posiadanie oszczędności to solidne zabezpieczenie na gorsze czasy. Sposób na zabezpieczenie oszczędności w gorszych czasach to też nie łatwa sprawa. Ci, którzy zgromadzili ich więcej, są w trudnej sytuacji, bo rekordowa inflacja sprawia, że tracą one na wartości. Poszukujący inwestycji bardzo często w pierwszej kolejności patrzą na rynek nieruchomości, wierząc, że to stabilna lokata kapitału. Nie oznacza to jednak, że kupują wyłącznie mieszkania.

– Najgorętszy sprzedażowo moment na rynku nieruchomości w ostatnim czasie przypadł na I półrocze 2021 r. Kiedy opadła już niepewność związana z wybuchem pandemii, a brak alternatyw inwestycyjnych zachęcał do lokowania kapitału w nieruchomościach wyszukiwania w kategorii “działka na sprzedaż” stanowiły nawet 17,5% wszystkich wyszukiwań sprzedażowych. Zwiększone zainteresowanie działkami było swego rodzaju odreagowaniem. Restrykcje sanitarne oraz kwarantanna w czasie pandemii sprawiła, że zapragnęliśmy własnego skrawka zieleni oraz dodatkowej przestrzeni. W kwietniu 2020 r. wzrost wyszukiwań działek w porównaniu do marca tego samego roku wynosił 130% – komentuje Karolina Klimaszewska, analityczka Otodom.

Ekspertka Otodom zauważa jednak, że zainteresowanie tymi kategoriami osłabło wraz z zaostrzeniem polityki monetarnej. Zmalała zarówno liczba wyszukiwań działek na sprzedaż (w sierpniu -35% r/r), jak również udział tych wyszukiwań w kategoriach sprzedażowych. W sierpniu 2022 r. wynosił on 12,8% – o 2,9 p.p. mniej niż rok wcześniej.

– Spadek popytu w większości kategorii sprzedażowych wiąże się przede wszystkim z ograniczeniem w dostępie do finansowania. Potencjalni nabywcy – kredytobiorcy – wraz z podwyżką stóp procentowych i znacznym ograniczeniem zdolności kredytowej byli zmuszeni odłożyć decyzję o zakupie nieruchomości do czasu złagodzenia polityki banków lub zebrania wyższego wkładu własnego. Pozostali – gotówkowcy – wyczekują na okazje cenowe – dodaje Karolina Klimaszewska.

Działek najczęściej szukaliśmy w pandemii

Od wybuchu pandemii liczba dostępnych na sprzedaż działek nieustannie spadała i w styczniu 2022 r. dostępnych było tylko 51,5 tys. ofert dziennie w porównaniu do 59 tys. w marcu 2020 r. W pierwszej połowie tego roku widoczne było stopniowe odbudowywanie się oferty, ze szczytowym momentem w czerwcu, kiedy dostępnych było 60 tys. ogłoszeń, czyli o 17,3% więcej niż na początku roku. Z kolei w ciągu ostatnich miesięcy liczba dostępnych ofert działek się zmniejszyła i w październiku 2022 r. w serwisie Otodom było aktywnych 55,7 tys. tego typu ogłoszeń. Jednocześnie widoczny był wyraźny spadek wyszukiwań działek, który w listopadzie wyniósł aż 42,7% w porównaniu do 2021 r.

Ceny działek rosną, ale wolniej niż przed 2021 r.

Z danych dostępnych w serwisie Otodom wynika, że największą popularnością cieszą się najmniejsze działki, o powierzchni do 750 mkw. oraz duże działki od 1500 do 2000 mkw. Dłużej sprzedają się działki średnie, od 750 do 1500 mkw. oraz największe działki powyżej 2000 mkw. W poprzednich latach mogliśmy zaobserwować wzrost cen gruntów pod zabudowę, który z końcem 2021 r. zaczął nieco słabnąć. Obecnie najdroższe są działki w województwie mazowieckim oraz kolejno pomorskim i wielkopolskim. Patrząc jednak na procentowy wzrost średniej ceny za metr kwadratowy działki budowlanej – najwyższy wzrost widoczny jest w województwie śląskim (+33,6%), które jest najbardziej zurbanizowanym województwem w Polsce.

– Kwestie komunikacji i dojazdu do większych ośrodków są tu mniej uciążliwe, niż w województwie lubelskim (+4,8% r/r), łódzkim (+5,1%) czy mazowieckim (+6%), gdzie średnie wzrosty cen nie przekraczają kilku procent – wyjaśnia Karolina Klimaszewska.

Nie słabnie popularność działek rekreacyjnych

Choć szczyt zainteresowania działkami budowlanymi mamy za sobą, na radarze kupujących wciąż pozostały działki rekreacyjne oraz siedliskowe, a także rolne. W przypadku dwóch pierwszych kategorii jest to najprawdopodobniej związane z utrwaleniem się nowych potrzeb konsumentów. Wciąż chcemy mieć dostęp do własnego kawałka ziemi, a zakup gotowego domu letniskowego czy siedliska do remontu jest ofertą korzystniejszą finansowo niż zakup gruntu i budowa domu. Działki rolne to z kolei cel zakupowy inwestorów. Spadek dostępności terenów inwestycyjnych – zarówno w sektorze mieszkaniowym jak i np. magazynowym skłania przedsiębiorczych nabywców do aktywności polegającej na podniesieniu wartości gruntu poprzez jego odrolnienie. Odbywać może się to poprzez zmianę jego przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Dodatkowo uzbrojenie takiego terenu w niezbędne media pozwala na odsprzedaż z zyskiem.

Najwięcej działek rekreacyjnych w 2022 r. było dostępnych w województwach mazowieckim (319 ofert), pomorskim (253) oraz w warmińsko-mazurskim (246). Średnia cena ofert najwyższa jest w dolnośląskim – ponad 500 tys. zł. Za średnio 390 tys. zł kupimy działkę na Warmii i Mazurach, a za 330 tys. zł na Pomorzu.

Działki ROD poszukiwane

Miejskie ogródki działkowe, czyli działki ROD^[1], przeżyły w ostatnich czasach swój renesans. To również efekt pandemii, która zmieniła sposób w jaki patrzymy na nieruchomości. Jak pokazało badanie Otodom „Szczęśliwy Dom. Miasto dobre do życia”^[2], zieleń i przestrzeń są obecnie dla ludzi czymś wyjątkowo ważnym. Nie dziwi zatem, że posiadacze niewielkich mieszkań w centrach miast zaczęli patrzeć na tego rodzaju działki przychylniej. Ich status prawny jest wprawdzie specyficzny, bo nie są to tereny własnościowe, a użytkowanie terenu to rodzaj dzierżawy, ale położenie zwykle w obrębie lub na nieodległych obrzeżach miast uzasadnia relatywnie wysoką cenę w przeliczeniu na metr kwadratowy. Natomiast w ogólnym ujęciu ich dostępność finansowa jest większa.

Nie oznacza to jednak, że o taką działkę łatwo. Najwięcej ofert dotyczących ROD znaleźć można było w Bydgoszczy, gdzie kwartalnie średnio pojawiło się tam 88 takich ofert. Rok temu 81, a dwa lata temu zaledwie 43. Na drugim miejscu znalazł się Poznań – 42 oferty i Gdańsk – 38. Zaledwie 18 ofert w tym roku było opublikowanych w Szczecinie i w Warszawie.

– Jeśli chodzi o wartość nabycia prawa do użytkowania takiej działki, to zdecydowanie trudno porównywać oferty, i to nie tylko na poszczególnych rynkach, ale nawet w obrębie jednego miasta. Rozpiętość cen jest bardzo duża i zależy od wielu czynników np. wielkości, lokalizacji, jakości zabudowań i urządzeń czy nawet zagospodarowania w zieleń. Największe różnice odnotowaliśmy w tym roku w Gdańsku, gdzie najniższa oferta opiewała na 16 tys. zł, a najwyższa na 370 tys. zł –komentuje Karolina Klimaszewska, analityczka Otodom.

Dlaczego warto zainwestować w działkę?

Jak podkreślają eksperci Otodom, inwestycja w grunty może być alternatywą dla inwestycji w nieruchomości, zwłaszcza wobec załamania rynku hipotecznego.

– Grunty mogą być nie tylko ważnym aktywem w zdywersyfikowanym portfelu inwestycyjnym, ale też dają możliwość wybudowania nieruchomości, gdy nastaną lepsze czasy kredytowe.Ziemia nie generuje tak wielu dodatkowych kosztów utrzymania i w łatwy sposób można zwiększyć jej wartość, np. poprzez doprowadzenie mediów lub parcelację. Dodatkowo ziemia nie podlega inflacji, a jej wartość może z czasem rosnąć, zwłaszcza jeśli jest położona w atrakcyjnej lokalizacji np. w bliskiej odległości od planowanej inwestycji, czy przy linii brzegowej morza albo jeziora – ​ wyjaśnia Karolina Klimaszewska, analityczka Otodom.

^[1] ROD - Rodzinne Ogrody Działkowe

^[2] Szczęśliwy Dom. Miasto dobre do życia – Raport Otodom x ThinkCo, 2022