2025 lepszym rokiem na rynku nowych mieszkań niż się spodziewano

Końcówka 2025 roku upłynęła pod znakiem dynamicznie rosnącej sprzedaży. Zgodnie z danymi Otodom Analytics grudzień przyniósł niespodziewany wzrost zarówno liczby transakcji, jak i wprowadzeń. Mimo świąt i urlopów, co oznacza mniej dni handlowych, liczba mieszkań sprzedanych na siedmiu największych rynkach osiągnęła poziom 5,2 tys. To o 3% więcej niż w bardzo dobrym sprzedażowo listopadzie br. i o aż 61% więcej niż w grudniu 2024 roku (oba wyniki przed korektami danych¹).

„Grudniowy, rekordowy wynik sprzedaży zaskoczył tak, jak zaskakująca była ogromna skala podjętych przez deweloperów działań marketingowych i promocyjnych. W końcówce roku na popyt z jednej strony bardzo silnie oddziaływały zachęty firm deweloperskich do sfinalizowania zakupu mieszkania, z drugiej strony potencjalni kupujący pochłonięci już byli świątecznymi sprawunkami i perspektywą kilkudniowego oderwania od codzienności. Trudno było przewidzieć, czy mocniej będą oddziaływać promocje u deweloperów czy wyczekiwanie na święta, a w konsekwencji, czy sprzedaż wzrośnie czy spadnie w porównaniu z listopadem. Tym razem przeważyły wyjątkowo liczne i atrakcyjne akcje promocyjne i rabaty oferowane przez firmy deweloperskie”, wskazuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku, Otodom.

Grudniowy skok podaży i stabilizacja bazy ofertowej

Ożywienie po popytowej stronie rynku obserwowane od września dopiero w grudniu spotkało się z adekwatną odpowiedzią nowej podaży. W ostatnim miesiącu roku deweloperzy uruchomili sprzedaż ponad 5,3 tys. mieszkań w ramach aż 111 nowych inwestycji. W rezultacie liczba mieszkań dostępnych na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce wzrosła ponownie powyżej 62 tys. Choć miesięczny wzrost oferty względem listopada wyniósł zaledwie 1%, to był on wyraźnie większy niż sugerowałby bilans pomiędzy liczbą mieszkań sprzedanych i wprowadzonych na rynek. Skąd ta różnica?

„W dużej mierze to efekt ponadprzeciętnej sprzedaży mieszkań, które miały wcześniej status zarezerwowanych. Takie zjawisko obserwowaliśmy nie tylko w grudniu, ale również w listopadzie. Wynik sprzedaży w grudniu został zrealizowany ​ dzięki puli lokali wcześniej zarezerwowanych i tym samym nie uszczupliło to oferty” - tłumaczy Katarzyna Kuniewicz. „Spodziewamy się, że takie zjawisko będziemy obserwowali w naszych badaniach ​ również w pierwszych miesiącach 2026 roku, na co wskazuje wysoki poziom nowych rezerwacji, które odnotowaliśmy w listopadzie i grudniu.”

Po kilku miesiącach redukcji liczby mieszkań oferowanych i zarezerwowanych, które razem stanowią rzeczywistą ofertę na rynku deweloperskim, w grudniu dotychczasowy trend został zahamowany.

Skąd wzięło się ożywienie popytu w 2025 roku?

Bez wątpienia obniżki stóp procentowych zdecydowały o pobudzeniu sprzedaży na rynku mieszkaniowym w największych polskich miastach. Swoją cegiełkę dołożyła ​ również bezprecedensowa akcja promowania zakupów przez deweloperów, którą uruchomiły debaty o jawności cen mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie. Dzięki ożywionej dyskusji na temat nowych przepisów, która rozgrzała media społecznościowe, poszukujący mieszkania zyskali szansę zapoznania się z przepisami regulującymi bezpieczeństwo zakupy ​ własnego M na rynku pierwotnym. W efekcie - co prezentują wyniki cyklicznego badania realizowanego przez Otodom „Monitor Nastrojów Rynku Nieruchomości” - w trzecim kwartale 2025 roku zainteresowanie zakupem mieszkania na rynku pierwotny wzrosło osiągając najwyższy poziom w historii badania (23% badanych wyraziło gotowość zakupu mieszkania od dewelopera).

Dlaczego jednak decydujące znaczenia dla wzrostu sprzedaży na siedmiu największych rynkach w 2025 roku miały obniżki stóp procentowych? Do pierwszej obniżki stóp, czyli w okresie od stycznia do kwietnia 2025 roku, sprzedaż mieszkań deweloperskich w największych polskich miastach nieznacznie przekraczała 11 tys. lokali i była o 21% niższa niż w analogicznym okresie 2024 roku. W kolejnych czterech miesiącach, kiedy RPP dwukrotnie obniżyła stopy procentowe - łącznie o 0,75 punktu procentowego - sprzedaż wzrosła o 11% w porównaniu do tej z poprzednich czterech miesięcy i sięgnęła 12,3 tys. (18% więcej niż w 2024 roku). Jednak dopiero w ostatnich czterech miesiącach 2025 roku przyniosły spektakularne zmiany po popytowej stronie rynku.

Mogliśmy wówczas obserwować skumulowane skutki oddziaływania obniżek stóp procentowych (miesiąc po miesiącu, łącznie o 1 p.p.) i upublicznienia cen wszystkich mieszkań oferowanych przez deweloperów. Wyniki oddziaływania tych czynników były imponujące. Od września do grudnia firmy deweloperskie sprzedały ponad 17,4 tys. Mieszkań, czyli o 42% więcej niż w poprzednich czterech miesiącach i 34% więcej niż w analogicznym okresie 2024 roku. Nabywcy, którzy w okresie relatywnie (w porównaniu z inflacją CPI) wysokich stóp procentowych i komunikatów o znaczących obniżkach cen powstrzymywali się od sfinalizowania zakupu, w drugiej połowie roku zachęceni akcjami promocyjnymi ruszyli na zakupy.

„Wiele wskazuje na to że ci, którzy w drugiej połowie roku zdecydowali się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, podjęli dobre decyzje. Dotyczy to zwłaszcza tych gospodarstw domowych, które bez wysokiego udziału kredytu nie mogliby pozwolić sobie na zakup mieszkania. Wzrost obciążeń podatkowych banków w 2026 roku nie wróży dobrze oczekiwaniom, że wraz z kolejnymi obniżkami stóp procentowych koszt kredytu hipotecznego będzie ulegał redukcji, tak jak w drugiej połowie 2025 roku”, komentuje Katarzyna Kuniewicz

Różnicowanie trwa

Łączny wolumen sprzedaży w 2025 roku był wprawdzie o 9% lepszy od 2024 roku, ale aż o 25% gorszy od sprzedaży odnotowanej w 2023 roku (porównanie dotyczy danych z grudniowego monitoringu w każdym roku). Podobnie jak w 2023 roku druga połowa 2025 była sprzedażowo wyraźnie lepsza od pierwszej. Z monitoringu Otodom Analytics wynika, że w najlepszym miesiącu ubiegłego roku (grudniu) sprzedaż była o 76% wyższa niż w najsłabszym (styczniu).

Nominalnie deweloperzy najwięcej mieszkań sprzedali w ubiegłym roku w Warszawie - 13,1 tys., co stanowiło jedną trzecią sprzedaży na siedmiu analizowanych rynkach. Na drugim miejscu znalazł się Kraków (6,4 tys.). Na kolejnych Trójmiasto (5,7 tys.), Wrocław (5,4 tys.), Poznań (4,4 tys.) i Łódź (4 tys.). Na końcu stawki plasują się Katowice, gdzie sprzedano 1,8 tys. mieszkań, czyli o kilkadziesiąt lokali mniej niż przed rokiem. Katowice są jedynym miastem, w którym w 2025 roku liczba mieszkań sprzedanych zmniejszyła się w stosunku do 2024 roku (o 2%). Na pozostałych rynkach wolumen sprzedaży w 2024 roku był większy niż rok wcześniej. Liderami wzrostu są ​ Kraków (+24% r/r) i Poznań (+10% r/r), a trzecie miejsce ex aequo należało do Warszawy i Trójmiasta (+8% r/r). Najmniejsze wzrosty odnotowaliśmy we Wrocławiu (+4% r/r) i Łodzi (+2% r/r).

Na przyspieszenie w drugiej połowie 2025 roku po stronie popytu (sprzedaż: 16,8 tys. w I poł.; 21,7 tys. w II poł.) firmy deweloperskie odpowiedziały wprowadzeniami (23 tys. w I poł.; 23,9 tys. w II poł.), które nie zdołały zrównoważyć sprzedaży. Było to jednak uzasadnione wysokim poziomem oferty, utrzymującym się przez cały 2025 rok.

Mapa cenowa Polski: od stabilnej Łodzi po rozpędzone Trójmiasto

Zgodnie ze wstępnymi danymi Otodom Analytics w ciągu roku ceny na najważniejszych rynkach w kraju wzrosły od 0,5% w Łodzi, 2% w Krakowie, przez 3-4% w Katowicach i Wrocławiu do 5-6% w Poznaniu i Warszawie. W Trójmieście w porównaniu do grudnia 2024 roku ceny wzrosły o 15%, co nominalnie dało dodatkowe 2,2 tys. zł na metrze kwadratowym. Dziś trzeba tam średnio zapłacić 17,2 tys. zł/mkw.

„Jeśli weźmiemy pod uwagę najtańszy obecnie z tych siedmiu rynków - Łódź, gdzie przeciętne mieszkanie deweloperskie o metrażu 50 mkw. jest obecnie oferowane za 580 tys. zł, to dla zainteresowanych zakupem ​ mieszkania w porównaniu do ubiegłego roku oznacza to wzrost o zaledwie 3,6 tys. w cenie całkowitej. Podczas gdy na najdroższym obecnie rynku warszawskim przeciętne mieszkanie deweloperskie o powierzchni 55 mkw. jest oferowane za 999 tys. zł, czyli o ​ 31 tys. zł więcej niż rok temu”, komentuje Katarzyna Kuniewicz.

Czy rynek mieszkaniowy odnalazł równowagę?

W drugiej połowie 2025 roku obserwowaliśmy stopniową redukcję wskaźników czasu wyprzedaży oferty, co jednoznacznie wskazywało, że rynek poszukuje nowej równowagi. Z uwagi na to, że w pierwszej połowie 2025 roku tempo zmiany cen średnich wyraźnie osłabło w analizach rynkowych dominował przekaz o stabilizacji zarówno średnich cen, jak i liczby dostępnych ofert. Tuż przed wakacjami w przekazie płynącym z rynku zaczęła dominować niepewność związana z nieznanymi skutkami nowych przepisów i wejściem w życie ustawy o jawności cen mieszkań.

Wiele wskazywało na to, że ostatnie miesiące 2025 roku będą czasem dużej zmienności nie tylko dla deweloperów, ale również dla ich klientów. ​ Natomiast od połowy roku wzrost średnich cen całkowitych nowych mieszkań ponownie przyspieszył. Jednocześnie wskaźnik wyprzedaży, czyli indeks obrazujący czas, w którym nastąpiłoby wyprzedanie wszystkich oferowanych przez firmy deweloperskie mieszkań, gdyby tempo sprzedaży utrzymało się na dotychczasowym poziomie - ulegał redukcji. To jednoznacznie świadczyło o tym, że pomimo rosnących cen rynek deweloperski jest bliski stanu równowagi popytowo - podażowej.

Warto zaznaczyć, że w stanie równowagi popytowo-podażowej wskaźnik kształtuje się w granicach ​ 4-5 kwartałów. Oznacza to, że gdyby sprzedaż utrzymała się na pułapie z ostatnich trzech miesięcy - przy braku nowych inwestycji - mieszkania oferowane przez deweloperów znalazłyby nabywców w ciągu roku. Poziom wskaźnika z dwóch ostatnich miesięcy (między 4 a 5 kwartałów) wskazuje, że rynek mieszkaniowym w największych polskich miastach na koniec 2025 roku znalazł się w stanie równowagi. To zaskakujące, ponieważ liczba oferowanych mieszkań jest wysoka, a ceny całkowite utrzymują się w trendzie wzrostowym.

Obecnie potencjalni nabywcy korzystają z dużego wyboru mieszkań i szerokiej oferty rabatowej, a firmy deweloperskie realizują założone plany sprzedażowe. Nie oznacza to jednak że ceny mieszkań są ​ niskie, a perspektywa ich redukcji oddala się wraz z rosnącą w kolejnych miesiącach sprzedażą.

Warszawa wciąż w formie, Łódź bije rekordy, Kraków przyspiesza

W Warszawie, największym rynku w kraju, deweloperzy sprzedali w grudniu prawie 1,5 tys. mieszkań. To najwyższy miesięczny wynik w 2025 roku, zbliżony do poziomów notowanych tuż przed uruchomieniem programu Bezpieczny Kredyt 2%. Warto jednak zauważyć, że obecna oferta na stołecznym rynku jest aż o 67% wyższa niż w analogicznym okresie dwa lata temu. Dlatego każda zmiana, zarówno po stronie popytu, jak i podaży, istotnie wpływa na wartość wskaźnika wyprzedaży zagregowanego dla siedmiu największych rynków, który na koniec grudnia w Warszawie wynosił mniej niż cztery kwartały.

Pomimo rekordowego poziomu oferty (8,9 tys. mieszkań) powody do optymizmu mają również deweloperzy z Łodzi. Grudzień przyniósł mocną sprzedaż, która sięgnęła 640 lokali. Warto zauważyć, że towarzyszyła temu duża liczba wprowadzeń, które były dwukrotnie wyższe od liczby mieszkań sprzedanych. W drugiej połowie roku grudzień był jedynym miesiącem z przewagą bieżącej podaży nad bieżącym popytem, jednak nie zahamowało to dalszej redukcji wskaźnika wyprzedaży.

Ożywienie było widoczne również w Krakowie, gdzie po trzech udanych sprzedażowo miesiącach, ostatni miesiąc 2025 roku przyniósł bardzo dobry wynik sprzedaży. Mimo to spadający poziom rezerwacji sugeruje, że początek 2026 roku na rynku krakowskim może przynieść gorsze wyniki sprzedaży. Inaczej kształtuje się sytuacja na rynku trójmiejskim i poznańskim, gdzie dzięki licznym rezerwacjom perspektywy sprzedażowe na najbliższe miesiące są obiecujące.

Natomiast w Katowicach i Wrocławiu gdzie liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży wyraźnie przewyższyła wynik lokali sprzedanych - na koniec grudnia wskaźnik wyprzedaży delikatnie wzrósł w porównaniu do listopada. Jednak tylko w Katowicach ta zmiana niepokoi z powodu utrzymującej się od wielu miesięcy historycznie wysokiej wartości wskaźnika wyprzedaży (powyżej 10 kwartałów) .

¹ w analizie porównujemy analogiczne dane przed korektą monitoringu rynku Otodom Analytics