Dlaczego na rynku najmu stawki wzrosły nawet o 40% w ciągu 2 lat?

Obserwowany co roku w okresie sierpnia i września szczyt na rynku najmu zbliża się wielkimi krokami. Studenci przygotowują się do powrotu do ośrodków akademickich, a duża część najemców zachęcona szeroką ofertą lokali na wynajem rozgląda się za nowym miejscem zamieszkania. W większości miast wojewódzkich nie muszą się oni liczyć z dużo wyższymi stawkami niż rok temu. Jak wskazują dane Otodom w czerwcu najwyższe podwyżki w ujęciu rocznym odnotowano w Kielcach (+7% r/r) oraz w Lublinie (+6% r/r). Z kolei największe obniżki kosztów czynszu widoczne były w Łodzi (-5% r/r).

Na rynku najmu jest jednak zdecydowanie drożej niż 2 lata temu. W 2023 roku największe podwyżki czynszów r/r sięgające 29% dotknęły najemców w średnich miastach liczących od 50 do 100 tys. mieszkańców oraz w największych metropoliach (+27% r/r). Wzrost średnich stawek najmu często łączono z gwałtownym skokiem popytu wywołanym migracją z ogarniętej wojną Ukrainą. Jednak opublikowane w „Roczniku z rynku najmu” Otodom badania przeprowadzone przez Politykę Insight* wskazują, że za podwyżki odpowiadają zupełnie inne czynniki.

Dlaczego ceny na rynku najmu poszybowały?

Wybuch wojny za naszą wschodnią granicą nastąpił w momencie szczególnego rozchwiania rynku mieszkaniowego nie tylko w Polsce, ale także w innych krajach europejskich. W 2022 roku kończyła się ekspansywna faza cyklu w sektorze nieruchomości. Jak podkreślają eksperci – wzrosty były tak szybkie, że przypominały te w okresie występowania baniek cenowych. 

Poluzowanie polityki pieniężnej jako jeden z elementów walki ze skutkami pandemii COVID-19 zwiększyło dostępność kredytów mieszkaniowych i popyt na mieszkania. W połączeniu z ograniczoną podażą spowodowało to wzrost cen nieruchomości. Od 2021 roku w Polsce rozpoczęto zaostrzanie polityki makroostrożnościowej, aby powstrzymać inflację i zmniejszyć ryzyko związane z podwyżkami stóp procentowych. A to ograniczyło dostępność mieszkań, czyniąc zakup własnego M finansowo nieosiągalnym dla osób o dochodach nieprzekraczających średniej krajowej. W rezultacie wiele osób zmuszonych było wybrać rynek najmu – tłumaczy dr hab. Adam Czerniak, prof. SGH, główny ekonomista Polityki Insight.

Ponad to, koniec 2021 roku był czasem popandemicznego odbicia na rynku najmu. Po okresach obostrzeń i pracy zdalnej część pracowników wracała do biur, a studenci do zajęć stacjonarnych na uczelniach. W momencie wybuchu wojny w lutym 2022 roku szukali oni więc ponownie lokali na wynajem dla siebie.

Do gwałtownego wzrostu cen najmu w tamtym okresie przyczyniły się także strukturalne problemy rodzimego rynku. Polski sektor mieszkaniowy jest rozdrobniony i charakteryzuje się wysokim udziałem własności prywatnej, niskim udziałem rynku najmu, niewielką liczbą lokali komunalnych. A to sprawia, że dostępność mieszkań na wynajem jest niska – zaznacza dr hab. Adam Czerniak.

Migracja a stawki najmu

Nie dziwi fakt, że w takim otoczeniu makroekonomicznym w 2022 roku sektor najmu szybko zareagował na napływ uchodźców z Ukrainy. Z rynku błyskawicznie znikały najtańsze oferty, a nowo wprowadzane były już dużo droższe. A w związku z ich niedoborem w kolejnych miesiącach - ceny nadal rosły i dopiero pod koniec 2022 roku ustabilizowały się na poziomie o 20–35 proc. wyższym niż przed wybuchem wojny.

Jednak jak wskazują badania ilościowe wpływ uchodźców wojennych z Ukrainy na ceny najmu w całej Europie był mniejszy, niż powszechnie zakładano. W Polsce ich napływ odpowiadający 1% rodzimej populacji przełożyła się na wzrost cen najmu zaledwie o 0,2-0,3%.

Większość wzrostu rzeczywistych cen wynajmu w Polsce i w całej Europie, w tym zwłaszcza po lutym 2022 r., można wyjaśnić oddziaływaniem czynników innych niż migracja: wzrostem inflacji, wzrostem cen nieruchomości i podwyżkami oprocentowania kredytów mieszkaniowych – podkreśla dr hab. Adam Czerniak.

Co dalej z czynszami?

Obecnie na rynku najmu możemy mówić o względnej stabilizacji. W większości miast baza dostępnych ofert na wynajem się odbudowała, a poziom popytu się unormował. Natomiast tempo wzrostu średnich stawek czynszów wyraźnie wyhamowało. Czy to oznacza, że ceny najmu przestaną znacząco rosnąć? Niekoniecznie.

Sektor najmu i zakupu mieszkań są ze sobą ściśle powiązane. Rosnące koszty zakupu nieruchomości przy stabilnych stawkach czynszów mogą wkrótce zniechęcić inwestorów, zwłaszcza tych korzystających z kredytów hipotecznych. W rezultacie, zakupione mieszkania mogą pozostać puste, oczekując na wzrost wartości. A to w dłużej perspektywie może ograniczyć podaż mieszkań na wynajem i spowodować kolejne wzrosty stawek czynszów - zaznacza Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego, Otodom.

Więcej szczegółów w “Roczniku z rynku ​ najmu” Otodom i Polityka Insight.

*Aby zbadać wpływ migracji z Ukrainy do innych państw europejskich po rosyjskiej agresji militarnej z lutego 2022 r., w drugiej połowie 2023 r. Polityka Insight przeprowadziła badania jakościowe i ilościowe. Polegały one na estymacji modeli regresji panelowej, w których zmienną objaśnianą były średnie ceny najmu w 27 krajach europejskich w okresie I kw. 2017 - I kw. 2023 roku.