Rynek mieszkaniowy nie dzieli si\u0119 wy\u0142\u0105cznie na tanie i drogie nieruchomo\u015bci. Pomi\u0119dzy nimi znajduje si\u0119 wyra\u017any segment mieszka\u0144 umiarkowanych cenowo. O ile najta\u0144sze i najdro\u017csze lokale kupowane s\u0105 najcz\u0119\u015bciej za gotówk\u0119, o tyle „w \u015brodku” dominuj\u0105 klienci finansuj\u0105cy zakup przede wszystkim kredytem hipotecznym — i to w\u0142a\u015bnie oni stanowi\u0105 statystycznie najliczniejsz\u0105 grup\u0119. Ekspert Otodom wyja\u015bnia, czym jest górka kredytowa i jak du\u017ca jest skala tego zjawiska w Polsce.
Jak zauwa\u017ca Pawe\u0142 Jarz\u0105bek, mened\u017cer ds. bada\u0144 i analiz w Otodom, na polskim rynku mieszkaniowym przyj\u0119\u0142o si\u0119 analizowa\u0107 popyt przez pryzmat wieku kupuj\u0105cego lub poziomu cen. Tymczasem warto te\u017c przyjrze\u0107 si\u0119 strukturze finansowania nabywanej nieruchomo\u015bci.
Z badania Otodom przeprowadzonego w\u015bród u\u017cytkowników serwisu wynika, \u017ce w segmentach cenowych do 400 tys. z\u0142 wi\u0119kszo\u015b\u0107 transakcji realizowana jest za gotówk\u0119. Wraz ze wzrostem ceny ro\u015bnie jednak znaczenie finansowania kredytowego. Ju\u017c w przedziale 250–400 tys. z\u0142 udzia\u0142 hipoteki zbli\u017ca si\u0119 do jednej trzeciej wszystkich transakcji, a w segmencie 400–700 tys. z\u0142 przekracza 40%. To w\u0142a\u015bnie ten przedzia\u0142 cenowy jest najcz\u0119\u015bciej i najmocniej wspierany kredytem, a jednocze\u015bnie odpowiada za zdecydowan\u0105 wi\u0119kszo\u015b\u0107 popytu.
\n„Powy\u017cej tego poziomu zale\u017cno\u015b\u0107 od kredytu zaczyna s\u0142abn\u0105\u0107. Cho\u0107 w segmencie cenowym 850 tys.-1 mln z\u0142 jego udzia\u0142 pozostaje jeszcze wzgl\u0119dnie wysoki, to im wy\u017csza cena za nieruchomo\u015b\u0107, tym \u200b finansowanie kredytowe systematycznie maleje. W przypadku najdro\u017cszych nieruchomo\u015bci, powy\u017cej 1,4 mln z\u0142, niemal siedem na dziesi\u0119\u0107 zakupów realizowanych jest ju\u017c za gotówke, a znaczenie kredytu spada do poziomu marginalnego. Jest to grupa klientów zamo\u017cnych, zainteresowanych inwestycjami premium lub finansuj\u0105cych zakup nowego, drogiego mieszkania lub domu \u015brodkami ze sprzeda\u017cy innej nieruchomo\u015bci”, wyja\u015bnia Pawe\u0142 Jarz\u0105bek z Otodom.
Pompowanie górki kredytowej, czyli makroekonomia w tle
Obecnie zjawisko tzw. górki kredytowej jest dodatkowo wzmocnione przez niespotykany od lat popyt na kredyty mieszkaniowe. Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, w pierwszym kwartale 2026 r. o taki sposób finansowania wnioskowa\u0142o 144 tys. osób (+47% r/r i +83% wobec 2024 r.). Sam marzec 2026 r. przyniós\u0142 63,3 tys. wniosków. Warto podkre\u015bli\u0107 tak\u017ce, \u017ce \u015brednia kwota wnioskowanego kredytu pobi\u0142a rekord, osi\u0105gaj\u0105c 506 tys. z\u0142. Zgodnie z danymi BIK w okresie stycze\u0144-luty banki udzieli\u0142y 44,9 tys. kredytów o \u0142\u0105cznej warto\u015bci 20,4 mld z\u0142, co stanowi wzrost o 41,8% w uj\u0119ciu liczbowym oraz 53% warto\u015bciowo rok do roku. Kredyty mieszkaniowe udzielane w Polsce finansuj\u0105 zarówno zakup nieruchomo\u015bci na rynku pierwotnym i wtórnym, jak równie\u017c refinansowanie ju\u017c istniej\u0105cych kredytów, w styczniu i lutym br. tych ostatnich mog\u0142o by\u0107 oko\u0142o 30% liczbowo. Nie zmienia to jednak faktu, \u017ce Polacy ruszyli po finansowanie nieruchomo\u015bci do banków i na podstawie dynamiki zapyta\u0144 z lutego, mo\u017cna przewidywa\u0107, \u017ce w ca\u0142ym pierwszym kwartale 2026 r. liczba udzielonych kredytów wyniesie ok. 70 tys., a ich warto\u015b\u0107 ok. 31 mld z\u0142. Prognozy na drugi kwarta\u0142 br. s\u0105 pozytywne. Zatem popyt ze strony grupy klientów kredytowych nie b\u0119dzie s\u0142abn\u0105\u0107 w kolejnych miesi\u0105cach 2026 roku. Jak zatem b\u0119dzie wygl\u0105da\u0107 aktywno\u015b\u0107 klientów na rynkach mieszkaniowych w poszczególnych miastach?
W tych miastach kredytobiorca mo\u017ce mie\u0107 pod górk\u0119
„W ka\u017cdym z siedmiu najwi\u0119kszych miast w Polsce mo\u017cna wskaza\u0107 odr\u0119bne ryzyka i szanse, poniewa\u017c rynek nie jest jednorodny, a to, czy klient wchodzi na niego z gotówk\u0105 czy z kredytem, stawia go w ca\u0142kowicie innej pozycji w zale\u017cno\u015bci od aglomeracji”, zauwa\u017ca ekspert Otodom.\n
„S\u0105 miasta, w których klient z gotówk\u0105 dyktuje warunki, a jego bud\u017cet znacz\u0105co przewy\u017csza mo\u017cliwo\u015bci osób posi\u0142kuj\u0105cych si\u0119 kredytem. Takimi lokalizacjami s\u0105 na przyk\u0142ad Warszawa i Trójmiasto. Natomiast w Poznaniu, Krakowie i Wroc\u0142awiu sytuacja wygl\u0105da odwrotnie - kredytobiorcy maj\u0105 statystycznie wy\u017csze bud\u017cety. W \u0141odzi i Katowicach wyst\u0119puje wzgl\u0119dna równowaga, je\u015bli idzie o bud\u017cety osób kredytuj\u0105cych si\u0119 i tych bardziej gotówkowych”, dodaje Pawe\u0142 Jarz\u0105bek.
Dwug\u0142os miast - Warszawa i Trójmiasto
Na rynku warszawskim odsetek transakcji gotówkowych (43%) i kredytowych (39%) jest bardzo zbli\u017cony. Jednak klienci, kupuj\u0105cy w wi\u0119kszo\u015bci za \u015brodki w\u0142asne, dysponuj\u0105 \u015brednim bud\u017cetem o 138 tys. z\u0142 wy\u017cszym ni\u017c kredytobiorcy (830 tys. do 692 tys. z\u0142). Wysoki udzia\u0142 finansowania zakupu nieruchomo\u015bci z w\u0142asnych \u015brodków zauwa\u017calny jest tak\u017ce w Trójmie\u015bcie (52%) przy jednoczesnym ni\u017cszym odsetku kredytów (32%). Na rynku trójmiejskim mamy do czynienia z wy\u017cszymi o 67 tys. z\u0142 bud\u017cetami klientów gotówkowych (607 tys. z\u0142 do 540 tys. z\u0142).
Wielka trójca równych - Pozna\u0144, Wroc\u0142aw i Kraków
W tej grupie rynków tzw. górka kredytowa jest wyra\u017ana, ale osoby, bior\u0105ce kredyt, dysponuj\u0105 równym lub nawet wi\u0119kszym bud\u017cetem ni\u017c inwestorzy gotówkowi. W Poznaniu króluje zakup z kapita\u0142u w\u0142asnego (54% wszystkich transakcji), jednak to kredytobiorcy dominuj\u0105 w wy\u017cszych segmentach cenowych. Ich \u015bredni bud\u017cet to 585 tys. z\u0142, czyli o 100 tys. z\u0142 wi\u0119cej ni\u017c u kupuj\u0105cych za oszcz\u0119dno\u015bci. Podobn\u0105 sytuacj\u0119 obserwujemy we Wroc\u0142awiu. Z kolei w Krakowie panuje najwi\u0119ksza równowaga. Udzia\u0142 obu form p\u0142atno\u015bci jest zbli\u017cony (42% gotówka, 38% kredyt), a ró\u017cnica w \u015brednim bud\u017cecie to oko\u0142o 15 tys. z\u0142 na korzy\u015b\u0107 kredytobiorców.
Ta\u0144sze rynki inwestycyjne - \u0141ód\u017a i Katowice
W tych aglomeracjach ceny nieruchomo\u015bci s\u0105 na tyle niskie, \u017ce zaci\u0105ganie kredytu jest stosunkowo niewielkie. Na przyk\u0142ad w Katowicach a\u017c 57% wszystkich nieruchomo\u015bci kupuje si\u0119 za gotówk\u0119. Wynika to z bardzo niskich progów wej\u015bcia na rynek, poniewa\u017c \u015brednie bud\u017cety ca\u0142kowite wynosz\u0105 tu oko\u0142o 400 tys. z\u0142 zarówno dla gotówki, jak i kredytu. W \u0141odzi blisko po\u0142owa transakcji na rynku mieszkaniowym jest finansowana oszcz\u0119dno\u015bciami (49%). Udzia\u0142 kredytów to zaledwie 30% transakcji. Bud\u017cety \u0142ódzkich nabywców kredytowych i gotówkowych s\u0105 niemal identyczne i wynosz\u0105 418-428 tys. z\u0142.
Wtórny czy pierwotny - oto jest pytanie?
„Bior\u0105c pod uwag\u0119, \u017ce 45% udzielanych dzi\u015b kredytów celuje w rynek wtórny, a rywalizacja na nim toczy si\u0119 na warunkach dyktowanych przez gotówk\u0119, dla indywidualnych sprzedaj\u0105cych nieruchomo\u015bci z drugiej r\u0119ki klient, dysponuj\u0105cy gotówk\u0105 jest bezpieczniejszy. Kredyt to zawsze czas i ryzyko decyzji bankowej. Dla kredytobiorców, którzy maj\u0105 bud\u017cet podobny do gotówkowiczów bardziej \u0142askawy mo\u017ce by\u0107 rynek deweloperski, odpowiadaj\u0105cy za 40% kredytów. Deweloperzy maj\u0105 w\u0142asne wypracowane procedury i zazwyczaj ch\u0119tniej czekaj\u0105 na dope\u0142nienie formalno\u015bci bankowych, podsumowuje Pawe\u0142 Jarz\u0105bek, ekspert rynku mieszkaniowego, Otodom.
", "header": { "large": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/9d48ee89-70bd-4fd7-bfb3-9aea3da6c94c/-/preview/1200x1200/-/format/auto/", "release": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/9d48ee89-70bd-4fd7-bfb3-9aea3da6c94c/-/preview/1200x1200/-/format/auto/" }, "images": [ { "caption": "Wykres na podstawie danych z badania przeprowadzonego przez Otodom", "original": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/da403645-230a-4b50-bda2-824604e5f39e/", "medium": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/da403645-230a-4b50-bda2-824604e5f39e/-/preview/500x500/-/format/auto/", "small": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/da403645-230a-4b50-bda2-824604e5f39e/-/preview/200x200/-/format/auto/", "thumbnail": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/da403645-230a-4b50-bda2-824604e5f39e/-/preview/100x100/-/format/auto/", "square": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/da403645-230a-4b50-bda2-824604e5f39e/-/scale_crop/200x200/center/-/format/auto/", "squaresmall": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/da403645-230a-4b50-bda2-824604e5f39e/-/scale_crop/58x58/center/-/format/auto/" }, { "caption": "Wykres na podstawie danych z badania przeprowadzonego przez Otodom.", "original": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/21e26be2-3576-49ef-959c-f9b34856292d/", "medium": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/21e26be2-3576-49ef-959c-f9b34856292d/-/preview/500x500/-/format/auto/", "small": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/21e26be2-3576-49ef-959c-f9b34856292d/-/preview/200x200/-/format/auto/", "thumbnail": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/21e26be2-3576-49ef-959c-f9b34856292d/-/preview/100x100/-/format/auto/", "square": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/21e26be2-3576-49ef-959c-f9b34856292d/-/scale_crop/200x200/center/-/format/auto/", "squaresmall": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/21e26be2-3576-49ef-959c-f9b34856292d/-/scale_crop/58x58/center/-/format/auto/" } ], "author": { "first_name": "Agata", "last_name": "Stachowiak" }, "format_version": 5 }