{
    "title": "Mieszkanie, gie\u0142da czy obligacje skarbu pa\u0144stwa? Kt\u00f3ra inwestycja dawa\u0142a najwi\u0119cej zarobi\u0107 w ostatniej dekadzie? [Backtest Otodom] ",
    "modified_at": "2026-06-10 10:30:03",
    "published_at": "2026-06-10 10:30:00",
    "url": "https://media.otodom.pl/mieszkanie-gielda-czy-obligacje-skarbu-panstwa-ktora-inwestycja-dawala-najwiecej-zarobic-w-ostatniej-dekadzie-backtest-otodom",
    "short_url": "http://prez.ly/AxId",
    "culture": "pl_PL",
    "language": "PL",
    "subtitle": "Zakup na wynajem kawalerki na warszawskim Mokotowie w 2016 roku przyni\u00f3s\u0142by po dekadzie wy\u017cszy zwrot netto ni\u017c inwestycja w ameryka\u0144ski szeroki rynek akcji za pomoc\u0105 indeksu gie\u0142dowego S&P 500 czy 10-letnie obligacje skarbowe. Z najnowszej analizy Otodom wynika, \u017ce ulokowane w nieruchomo\u015bci 255 tys. z\u0142 zamieni\u0142oby si\u0119 do 2026 roku w a\u017c 800 tys. z\u0142 kapita\u0142u netto. \u017beby osi\u0105gn\u0105\u0107 taki wynik, nie trzeba by\u0142oby by\u0107 analitykiem finansowym z Wall Street \u2013 wystarczy\u0142oby po prostu postawi\u0107 na 30 mkw. w stolicy. ",
    "slug": "mieszkanie-gielda-czy-obligacje-skarbu-panstwa-ktora-inwestycja-dawala-najwiecej-zarobic-w-ostatniej-dekadzie-backtest-otodom",
    "body": "<p>Por&oacute;wnuj\u0105c trzy popularne \u015bcie\u017cki inwestycyjne, analitycy Otodom przyj\u0119li rygorystyczne zasady: </p><ul class=\"release-content-list release-content-list--bulleted release-content-list--align-inherit\"><li><span><strong>Kapita\u0142 pocz\u0105tkowy w wysoko\u015bci 255 tys. z\u0142</strong>, czyli r&oacute;wnowarto\u015bci zakupu kawalerki na Mokotowie o powierzchni 30 mkw. w 2016 roku (\u015brednia cena ofertowa lokalu w styczniu 2016 roku wynosi\u0142a ok. 8 500 z\u0142/mkw.).</span></li><li><span><strong>Okres inwestycji</strong>: stycze\u0144 2016 - maj 2026</span></li><li><span><strong>Brak d\u017awigni finansowej</strong>: inwestycja wy\u0142\u0105cznie z wykorzystaniem w\u0142asnej got&oacute;wki, a ca\u0142o\u015b\u0107 kapita\u0142u zainwestowana od razu. </span></li><li><span><strong>Podej\u015bcie netto</strong>: tam, gdzie to mo\u017cliwe, w wyliczeniach uwzgl\u0119dniono podatki (m.in. 19% podatku Belki od zysk&oacute;w kapita\u0142owych z gie\u0142dy i obligacji, a tak\u017ce zrycza\u0142towany podatek od najmu 8,5%) oraz wszelkie koszty operacyjne, jak np. czynsze administracyjne. </span></li></ul><h4 id=\"analiza-stop-zwrotu-2016-2026-jak-ulozylo-sie-podium\" >Analiza st&oacute;p zwrotu (2016-2026). Jak u\u0142o\u017cy\u0142o si\u0119 podium? </h4>\n    <figure\n        class=\"release-content-image release-content-image--contained release-content-image--align-center\"\n        data-component=\"image-zoom-popup\"\n        data-image-zoom-popup-selector=\".release-content-image__image\"\n        data-image-zoom-popup-i18n=\"data:application/json;base64,eyJEb3dubG9hZCI6IkRvd25sb2FkIn0=\"\n        data-image-zoom-popup-tracking-views-event=\"Story Image View\"\n        data-image-zoom-popup-tracking-download-event=\"Story Image Download\"\n        data-image-zoom-popup-placement=\"content\"\n    >\n        <div class=\"image-thumbnail-rollover\" style=\"width: 100%\">\n            <img\n                src=\"https://cdn.uc.assets.prezly.com/28538f75-cb74-468d-a278-f7b4142971d2/-/format/auto/\"\n                                class=\"release-content-image__image image-thumbnail-rollover__image\"\n                data-description=\"&lt;em&gt;Powy\u017csze zestawienie ma charakter analityczny i edukacyjny. Wszelkie kalkulacje opieraj\u0105 si\u0119 na przybli\u017conych danych historycznych rynk&amp;oacute;w oraz u\u015brednionych stawkach najmu z podanego okresu i nie stanowi\u0105 oficjalnej porady inwestycyjnej.&lt;/em&gt;\"\n                id=\"image-28538f75-cb74-468d-a278-f7b4142971d2\"\n                data-id=\"28538f75-cb74-468d-a278-f7b4142971d2\"\n                data-original=\"https://cdn.uc.assets.prezly.com/28538f75-cb74-468d-a278-f7b4142971d2/-/inline/no/Untitled\"\n                data-mfp-src=\"https://cdn.uc.assets.prezly.com/28538f75-cb74-468d-a278-f7b4142971d2/-/format/auto/\"\n                alt=\"Powy\u017csze zestawienie ma charakter analityczny i edukacyjny. Wszelkie kalkulacje opieraj\u0105 si\u0119 na przybli\u017conych danych historycznych rynk\u00f3w oraz u\u015brednionych stawkach najmu z podanego okresu i nie stanowi\u0105 oficjalnej porady inwestycyjnej.\"\n            />\n            <div class=\"image-thumbnail-rollover__caption\">\n                <svg class=\"icon icon-expand image-thumbnail-rollover__caption-icon\">\n                <use xlink:href=\"#icon-expand\"></use>\n            </svg>            </div>\n        </div>\n\n        <figcaption class=\"release-content-image__caption\"><em>Powy\u017csze zestawienie ma charakter analityczny i edukacyjny. Wszelkie kalkulacje opieraj\u0105 si\u0119 na przybli\u017conych danych historycznych rynk&oacute;w oraz u\u015brednionych stawkach najmu z podanego okresu i nie stanowi\u0105 oficjalnej porady inwestycyjnej.</em></figcaption>\n    </figure>\n<h4 id=\"miejsce-1-fenomen-warszawskiego-mokotowa-jak-lokalny-rynek-pobil-wall-street\" >Miejsce 1: Fenomen warszawskiego Mokotowa. Jak lokalny rynek pobi\u0142 Wall Street?</h4><p>Bezapelacyjnym zwyci\u0119zc\u0105 backtestu Otodom okaza\u0142a si\u0119 inwestycja w 30-metrow\u0105 kawalerk\u0119 na warszawskim Mokotowie &ndash; zakupion\u0105 w celu d\u0142ugoterminowego wynajmu i finalnie sprzedan\u0105 po 10 latach. Dzi\u0119ki temu pocz\u0105tkowy kapita\u0142 w wysoko\u015bci 255 tys. z\u0142 ur&oacute;s\u0142 przez dekad\u0119 o 214%. </p><blockquote><em>&ndash; Wybieraj\u0105c rynek mieszkaniowy, inwestor zarabia na dwa niezale\u017cne sposoby: poprzez wzrost warto\u015bci samego lokalu w czasie oraz dzi\u0119ki regularnym przychodom z wynajmu. Te drugie nie wpada\u0142y oczywi\u015bcie do kieszeni r&oacute;wnomiernie, ale ros\u0142y wraz z dynamik\u0105 rynkow\u0105. Skokowy wzrost stawek czynsz&oacute;w w latach 2022-2026, wywo\u0142any wysok\u0105 inflacj\u0105 oraz fal\u0105 migracji, potrafi\u0142 przynie\u015b\u0107 w szczytowych momentach nawet 2750 z\u0142 czystego zysku miesi\u0119cznie </em>&ndash; m&oacute;wi <strong>Pawe\u0142 Jarz\u0105bek, mened\u017cer ds. bada\u0144 rynku i analiz Otodom.</strong> </blockquote><p>Kluczem do sukcesu okaza\u0142a si\u0119 jednak tarcza podatkowa. Poniewa\u017c mieszkanie znajdowa\u0142o si\u0119 w r\u0119kach inwestora d\u0142u\u017cej ni\u017c pi\u0119\u0107 lat, sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci w 2026 roku by\u0142a ca\u0142kowicie zwolniona z podatku dochodowego. Z kolei najem opodatkowany by\u0142 atrakcyjnym, 8,5-procentowym rycza\u0142tem. W odr&oacute;\u017cnieniu od gie\u0142dy i obligacji, inwestycja w kawalerk\u0119 wi\u0105za\u0142a si\u0119 jednak z konieczno\u015bci\u0105 zarz\u0105dzania aktywem i poniesieniem koszt&oacute;w wynikaj\u0105cych z remont&oacute;w. </p><p><strong>Wynik sumaryczny netto: 800 tys. z\u0142 </strong></p><ul class=\"release-content-list release-content-list--bulleted release-content-list--align-inherit\"><li><span><strong>Kapita\u0142 ze sprzeda\u017cy lokalu:</strong> 594 tys. z\u0142 uzyskane z transakcji (zwolnionej z podatku dochodowego po okresie pi\u0119ciu lat). W 2026 roku \u015brednia cena ofertowa mieszkania z rynku wt&oacute;rnego na Mokotowie to ok. 19,8 tys. z\u0142/mkw.</span></li><li><span><strong>Czysty zysk z najmu:</strong> ok. 252 tys. z\u0142 wypracowane z regularnych czynsz&oacute;w, w czym uwzgl\u0119dniono ju\u017c rynkowe koszty przestoj&oacute;w zwi\u0105zanych z remontami czy rotacj\u0105 lokator&oacute;w.</span></li><li><span><strong>Fundusz remontowy i amortyzacja:</strong> kwota pomniejszona o ok. 46 tys. z\u0142, kt&oacute;re w ci\u0105gu dekady przeznaczono na niespodziewane naprawy oraz bie\u017c\u0105ce utrzymanie standardu lokalu.</span></li></ul><h4 id=\"miejsce-2-amerykanska-gielda-indeks-gieldowy-sp-500-potezne-zyski-potracone-przez-podatek\" >Miejsce 2: Ameryka\u0144ska gie\u0142da (indeks gie\u0142dowy S&amp;P 500) &ndash; pot\u0119\u017cne zyski potr\u0105cone przez podatek </h4><p>Inwestycja ca\u0142ej kwoty od razu w popularny, akumuluj\u0105cy fundusz ETF na\u015bladuj\u0105cy indeks S&amp;P 500 (500 najwi\u0119kszych ameryka\u0144skich sp&oacute;\u0142ek notowanych na gie\u0142dzie) zamieni\u0142a pocz\u0105tkowe 255 tys. z\u0142 w 745,2 tys. z\u0142 netto. To oznacza wzrost o 192%. Wynik ten wygenerowa\u0142 si\u0119 ca\u0142kowicie pasywnie, ale wymaga\u0142 od polskiego inwestora akceptacji zmienionego ryzyka kursowego. Dlaczego mimo to najwi\u0119ksze korporacje \u015bwiata przegra\u0142y z mokotowsk\u0105 kawalerk\u0105? </p><blockquote><em>&ndash; Paradoksalnie, to nie rynki zawiod\u0142y. Z analizy wynika, \u017ce ameryka\u0144skie sp&oacute;\u0142ki radzi\u0142y sobie bardzo dobrze. Ich wyniki by\u0142y na tyle mocne, \u017ce mimo spadku kursu dolara z 3,96 z\u0142 do 3,63 z\u0142 inwestycja i tak wyra\u017anie zarobi\u0142a w przeliczeniu na z\u0142ote. O wyniku zadecydowa\u0142y jednak podatki. Podczas gdy sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci po pi\u0119ciu latach by\u0142a zwolniona z opodatkowania, inwestor gie\u0142dowy musia\u0142 zap\u0142aci\u0107 19-procentowy podatek od zysk&oacute;w kapita\u0142owych. To w ostatecznym bilansie przes\u0105dzi\u0142o o przewadze warszawskiej kawalerki </em>&ndash; podsumowuje <strong>Pawe\u0142 Jarz\u0105bek</strong>. </blockquote><p>Ogromnym sprzymierze\u0144cem inwestora gie\u0142dowego by\u0142 za to mechanizm procentu sk\u0142adanego &ndash; fundusz akumuluj\u0105cy automatycznie reinwestowa\u0142 wszystkie dywidendy i zyski, tworz\u0105c rosn\u0105c\u0105 kul\u0119 \u015bnie\u017cn\u0105 przy praktycznie zerowym nak\u0142adzie czasu ze strony potencjalnego inwestora. \u200b </p><p><strong>Wynik sumaryczny netto: 745,2 tys. z\u0142</strong></p><ul class=\"release-content-list release-content-list--bulleted release-content-list--align-inherit\"><li><span><strong>Warto\u015b\u0107 ko\u0144cowa portfela brutto</strong>: W maju 2026 r. akcje S&amp;P 500 (z automatycznie reinwestowanymi dywidendami) s\u0105 warte ok. 236 966 USD. Po przeliczeniu na z\u0142ote po kursie 3,63 z\u0142 daje to ok. 860 186 z\u0142 brutto.</span></li><li><span><strong>Podatek Belki</strong>: Od wypracowanego zysku, czyli ok. 605 186 z\u0142 r&oacute;\u017cnicy mi\u0119dzy kapita\u0142em pocz\u0105tkowym a ko\u0144cowym, potr\u0105cono ok. 115 tys. z\u0142 podatku (19%).</span></li></ul><h4 id=\"miejsce-3-obligacje-skarbowe-10-letnie-edo-bezpieczna-przystan-ale-mniejszy-zysk\" ><strong>Miejsce 3: Obligacje Skarbowe 10-letnie (EDO) &ndash; bezpieczna przysta\u0144, ale mniejszy zysk </strong></h4><p>Decyzja o ulokowaniu kapita\u0142u w 10-letnie obligacje indeksowane inflacj\u0105 (EDO) okaza\u0142a si\u0119 w analizie Otodom najlepszym wyborem dla os&oacute;b szukaj\u0105cych bezobs\u0142ugowej przystani. Pocz\u0105tkowe 255 tys. z\u0142 uros\u0142o po dekadzie do 428 tys. z\u0142 netto, co oznacza wzrost o 68%.</p><blockquote><em>&ndash; Cho\u0107 potencjalny zysk netto jest tu najni\u017cszy, instrument ten opiera\u0142 si\u0119 na pot\u0119\u017cnym mechanizmie chroni\u0105cym przed utrat\u0105 si\u0142y nabywczej pieni\u0105dza. W pierwszym roku inwestycja oferowa\u0142a sta\u0142e oprocentowanie na poziomie 2,7%. Od drugiego roku oprocentowanie wyliczano ju\u017c, dodaj\u0105c do oficjalnej rocznej inflacji sta\u0142\u0105 mar\u017c\u0119 wynosz\u0105c\u0105 1,5%. Kiedy w latach 2021-2023 inflacja gwa\u0142townie wzros\u0142a, oprocentowanie EDO dostosowa\u0142o si\u0119 do reali&oacute;w, si\u0119gaj\u0105c w szczytowym momencie rekordowych 15,9%</em> &ndash; t\u0142umaczy <strong>mened\u017cer ds. bada\u0144 rynku i analiz Otodom</strong>.</blockquote><p>Ogromnym sprzymierze\u0144cem inwestora by\u0142a w tym przypadku tzw. tarcza podatkowa oraz dzia\u0142anie procentu sk\u0142adanego. W przeciwie\u0144stwie do zwyk\u0142ych lokat, odsetki z obligacji nie by\u0142y wyp\u0142acane co roku, lecz dopisywane do kapita\u0142u, a podatek Belki zosta\u0142 pobrany dopiero przy ko\u0144cowym wykupie po 10 latach. Dzi\u0119ki temu ca\u0142y kapita\u0142, razem z narastaj\u0105cymi odsetkami, m&oacute;g\u0142 przez dekad\u0119 pracowa\u0107 na pe\u0142nych obrotach. Co najwa\u017cniejsze, zarobienie tych pieni\u0119dzy nie wymaga\u0142o podejmowania ryzyka gie\u0142dowego, a tak\u017ce praktycznie \u017cadnego zaanga\u017cowania ze strony potencjalnego inwestora. </p><p><strong>Wynik sumaryczny netto: 428 tys. z\u0142</strong></p><ul class=\"release-content-list release-content-list--bulleted release-content-list--align-inherit\"><li><span><strong>Warto\u015b\u0107 brutto</strong>: dzi\u0119ki corocznej kapitalizacji w okresach bardzo wysokiej inflacji do pocz\u0105tkowego kapita\u0142u 255 000 z\u0142 dopisano ok. 213 000 z\u0142 samych odsetek. \u0141\u0105czna kwota wyp\u0142aty w maju 2026 r. to ok. 468 000 z\u0142.</span></li><li><span><strong>Podatek Belki</strong>: podatek w wysoko\u015bci 19% naliczany jest wy\u0142\u0105cznie od zysku, czyli od zarobionych ok. 213 000 z\u0142. Oznacza to obci\u0105\u017cenie rz\u0119du ok. 40 470 z\u0142.<strong> </strong></span></li></ul><p>&nbsp;</p>",
    "header": {
        "large": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/7db8b023-26db-4c3e-bb05-f3e3635f22e3/-/preview/1200x1200/-/format/auto/",
        "release": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/7db8b023-26db-4c3e-bb05-f3e3635f22e3/-/preview/1200x1200/-/format/auto/"
    },
    "images": [
        {
            "caption": "Powy\u017csze zestawienie ma charakter analityczny i edukacyjny. Wszelkie kalkulacje opieraj\u0105 si\u0119 na przybli\u017conych danych historycznych rynk\u00f3w oraz u\u015brednionych stawkach najmu z podanego okresu i nie stanowi\u0105 oficjalnej porady inwestycyjnej.",
            "original": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/28538f75-cb74-468d-a278-f7b4142971d2/",
            "medium": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/28538f75-cb74-468d-a278-f7b4142971d2/-/preview/500x500/-/format/auto/",
            "small": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/28538f75-cb74-468d-a278-f7b4142971d2/-/preview/200x200/-/format/auto/",
            "thumbnail": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/28538f75-cb74-468d-a278-f7b4142971d2/-/preview/100x100/-/format/auto/",
            "square": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/28538f75-cb74-468d-a278-f7b4142971d2/-/scale_crop/200x200/center/-/format/auto/",
            "squaresmall": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/28538f75-cb74-468d-a278-f7b4142971d2/-/scale_crop/58x58/center/-/format/auto/"
        }
    ],
    "author": {
        "first_name": "Agata",
        "last_name": "Stachowiak"
    },
    "format_version": 5
}