{
    "title": "Koniec tanich mieszka\u0144 w regionach? Stawki rz\u0119du 12-13 tys. z\u0142/mkw. to nowy standard w mniejszych miastach [RANKING] ",
    "modified_at": "2026-05-11 12:04:01",
    "published_at": "2026-05-11 12:04:00",
    "url": "https://media.otodom.pl/koniec-tanich-mieszkan-w-regionach-stawki-rzedu-12-13-tys-zlmkw-to-nowy-standard-w-mniejszych-miastach-ranking",
    "short_url": "http://prez.ly/W1Gd",
    "culture": "pl_PL",
    "language": "PL",
    "subtitle": "To ju\u017c nie tylko domena najwi\u0119kszych metropolii. Gor\u0105czka cenowa przenios\u0142a si\u0119 do mniejszych miast wojew\u00f3dzkich, a liderem zaskakuj\u0105cych wzrost\u00f3w sta\u0142 si\u0119 Olsztyn. Z dynamik\u0105 na poziomie 18,9% rok do roku i rekordow\u0105 \u015bredni\u0105 stawk\u0105 13 256 z\u0142/mkw., tamtejszy rynek deweloperski wyprzedza wi\u0119ksze o\u015brodki, zyskuj\u0105c miano \u201ema\u0142ego Tr\u00f3jmiasta\u201d. Tak wysokie przeci\u0119tne ceny ofertowe staj\u0105 si\u0119 nowym standardem w regionach. To mi\u0119dzy innymi efekt rosn\u0105cych cen grunt\u00f3w oraz koszt\u00f3w budowy. ",
    "slug": "koniec-tanich-mieszkan-w-regionach-stawki-rzedu-12-13-tys-zlmkw-to-nowy-standard-w-mniejszych-miastach-ranking",
    "body": "<p><strong>Najwa\u017cniejsze informacje: </strong></p><ul class=\"release-content-list release-content-list--bulleted release-content-list--align-inherit\"><li><span><strong>Lider wzrost&oacute;w</strong>: Olsztyn odnotowa\u0142 najwy\u017cszy skok cen (18,9% r/r) w\u015br&oacute;d 11 badanych rynk&oacute;w regionalnych.</span></li><li><span><strong>Najta\u0144szy rynek</strong>: Na przeciwleg\u0142ym biegunie znajduje si\u0119 Gorz&oacute;w Wielkopolski ze stawk\u0105 8 924 z\u0142/mkw. &ndash; jedyny o\u015brodek w zestawieniu poni\u017cej 9 tys. z\u0142/mkw.</span></li><li><span><strong>Bariera wej\u015bcia jak w stolicy</strong>: Zakup mieszkania w Olsztynie staje si\u0119 r&oacute;wnie trudny, co w Warszawie. Przy uwzgl\u0119dnieniu lokalnych zarobk&oacute;w, nabywca musi odk\u0142ada\u0107 35% comiesi\u0119cznej pensji przez rekordowe 17 lat &ndash; to wynik identyczny z warszawskim.</span></li></ul><h4 id=\"dlaczego-ceny-mieszkan-w-mniejszych-miastach-poszly-w-gore\" >Dlaczego ceny mieszka\u0144 w mniejszych miastach posz\u0142y w g&oacute;r\u0119?</h4><p>Jak przyznaje <strong>Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka bada\u0144 rynku Otodom,</strong> wzrost \u015brednich stawek ofertowych nowych mieszka\u0144 do poziomu 12-13 tys. z\u0142/mkw. w mniejszych miastach to przede wszystkim efekt wzrostu koszt&oacute;w budowy oraz cen ziemi, rosn\u0105cych pod wp\u0142ywem reformy planowania przestrzennego. </p><blockquote><em>&ndash; Sk\u0142adaj\u0105 si\u0119 na to dwa g\u0142&oacute;wne czynniki. Po pierwsze, wy\u017csze koszty realizacji, kt&oacute;re wynikaj\u0105 wprost z rosn\u0105cych koszt&oacute;w materia\u0142&oacute;w budowlanych oraz wy\u017cszych wynagrodze\u0144 w sektorze. Po drugie, specyficzna sytuacja gruntowa. Mniejsze miasta mierz\u0105 si\u0119 ze s\u0142abymi prognozami demograficznymi, co sprawia, \u017ce w nowych planach og&oacute;lnych wyznaczonych zostanie zapewne mniej teren&oacute;w pod zabudow\u0119 mieszkaniow\u0105 ni\u017c dotychczas. To mo\u017ce radykalnie ograniczy\u0107 poda\u017c ziemi pod mieszkani&oacute;wk\u0119 w przysz\u0142o\u015bci, a dzisiaj winduje jej ceny</em> &ndash; dodaje <strong>ekspertka</strong>. </blockquote><p>Warto jednak podkre\u015bli\u0107, \u017ce wzrost cen nie oznacza, i\u017c poszczeg&oacute;lne mieszkania dro\u017cej\u0105 z miesi\u0105ca na miesi\u0105c. Wy\u017csza jest \u015brednia cena oferowanych lokali. Wynika to przede wszystkim z faktu, \u017ce w ostatnich miesi\u0105cach firmy deweloperskie wprowadzi\u0142y do sprzeda\u017cy dro\u017csze projekty. </p><h4 id=\"w-ktorych-mniejszych-miastach-nowe-mieszkania-sa-najdrozsze-a-gdzie-najtansze\" >W kt&oacute;rych mniejszych miastach nowe mieszkania s\u0105 najdro\u017csze, a gdzie najta\u0144sze?</h4><p>Cho\u0107 uwaga naturalnie skupia si\u0119 na rekordzistach, mniejsze o\u015brodki wojew&oacute;dzkie charakteryzuj\u0105 si\u0119 dzi\u015b bardzo zr&oacute;\u017cnicowan\u0105 dynamik\u0105. Najdro\u017cszym, spo\u015br&oacute;d 11 analizowanych miast pod wzgl\u0119dem \u015bredniej ceny ofertowej mieszka\u0144 deweloperskich, pozostaje Olsztyn &ndash; 13 256 z\u0142/mkw. Oznacza to dwucyfrowy wzrost o 18,9% rok do roku oraz o 1,4% w uj\u0119ciu miesi\u0119cznym. </p><p>Najwi\u0119kszym rynkowym zaskoczeniem okazuje si\u0119 jednak wicelider zestawienia &ndash; Szczecin. Cho\u0107 \u015brednia cena za metr kwadratowy wynosi tam a\u017c 13 215 z\u0142, co niemal zr&oacute;wnuje go z najdro\u017cszym Olsztynem, szczeci\u0144ski rynek obra\u0142 zupe\u0142nie odwrotny kurs. W uj\u0119ciu rocznym stawki ofertowe za metr kwadratowy spad\u0142y tam o 2,1%, a przeci\u0119tna cena ca\u0142kowita mieszkania obni\u017cy\u0142a si\u0119 a\u017c o 7,2% rok do roku (669 940 z\u0142). Z kolei najni\u017csze ceny w zestawieniu Otodom odnotowano w Gorzowie Wielkopolskim &ndash; 8 924 z\u0142/mkw. Co istotne, jest to jeden z nielicznych mniejszych o\u015brodk&oacute;w wojew&oacute;dzkich, w kt&oacute;rych ostatni miesi\u0105c przyni&oacute;s\u0142 realny spadek (-1,5% m/m). </p>\n    <figure\n        class=\"release-content-image release-content-image--contained release-content-image--align-center\"\n        data-component=\"image-zoom-popup\"\n        data-image-zoom-popup-selector=\".release-content-image__image\"\n        data-image-zoom-popup-i18n=\"data:application/json;base64,eyJEb3dubG9hZCI6IkRvd25sb2FkIn0=\"\n        data-image-zoom-popup-tracking-views-event=\"Story Image View\"\n        data-image-zoom-popup-tracking-download-event=\"Story Image Download\"\n        data-image-zoom-popup-placement=\"content\"\n    >\n        <div class=\"image-thumbnail-rollover\" style=\"width: 100%\">\n            <img\n                src=\"https://cdn.uc.assets.prezly.com/ca59e900-7469-4c23-8c23-093ea5465a16/-/resize/1200x/-/format/auto/\"\n                                class=\"release-content-image__image image-thumbnail-rollover__image\"\n                data-description=\"\"\n                id=\"image-ca59e900-7469-4c23-8c23-093ea5465a16\"\n                data-id=\"ca59e900-7469-4c23-8c23-093ea5465a16\"\n                data-original=\"https://cdn.uc.assets.prezly.com/ca59e900-7469-4c23-8c23-093ea5465a16/-/inline/no/Untitled\"\n                data-mfp-src=\"https://cdn.uc.assets.prezly.com/ca59e900-7469-4c23-8c23-093ea5465a16/-/resize/1200x/-/format/auto/\"\n                alt=\"Story image\"\n            />\n            <div class=\"image-thumbnail-rollover__caption\">\n                <svg class=\"icon icon-expand image-thumbnail-rollover__caption-icon\">\n                <use xlink:href=\"#icon-expand\"></use>\n            </svg>            </div>\n        </div>\n\n        <figcaption class=\"release-content-image__caption\"></figcaption>\n    </figure>\n<h4 id=\"czy-tanszy-mkw-oznacza-tansze-mieszkanie\" >Czy ta\u0144szy mkw. oznacza ta\u0144sze mieszkanie?</h4><p>Warto jednak zauwa\u017cy\u0107 istotny paradoks. Najwy\u017csza stawka za metr kwadratowy nie zawsze idzie w parze z najwy\u017csz\u0105 \u015bredni\u0105 cen\u0105 ca\u0142kowit\u0105 dost\u0119pnego na rynku mieszkania. Ostateczny koszt zakupu zale\u017cy bowiem w du\u017cej mierze od oferowanego przez deweloper&oacute;w metra\u017cu. Doskonale wida\u0107 to na przyk\u0142adzie Opola. Przeci\u0119tna ca\u0142kowita kwota za nowy lokal wynosi tam a\u017c 720 460 z\u0142, mimo \u017ce same stawki za metr kwadratowy notuj\u0105 spadki (-5,5% r/r). Sytuacja ta wi\u0105\u017ce si\u0119 przede wszystkim ze struktur\u0105 dost\u0119pnej oferty. W Opolu \u015brednia powierzchnia lokalu deweloperskiego jest najwi\u0119ksza w zestawieniu i wynosi 60 mkw. Dla por&oacute;wnania w Olsztynie przeci\u0119tny metra\u017c to 55 mkw., a w Gorzowie Wielkopolskim zaledwie 47 mkw., co przek\u0142ada si\u0119 na najni\u017csz\u0105 w rankingu cen\u0119 ca\u0142kowit\u0105 na poziomie 411 997 z\u0142. </p><p>A jakie sygna\u0142y p\u0142yn\u0105 ze \u015brodka stawki? W Bia\u0142ymstoku (11 475 z\u0142/mkw.) ceny wprawdzie wzros\u0142y w skali roku o 6,7%, ale ostatni miesi\u0105c przyni&oacute;s\u0142 korekt\u0119 o 1,3%. Jednocze\u015bnie odnotowano tam wyra\u017any spadek ca\u0142kowitej ceny ofertowej mieszka\u0144 o 2,5% miesi\u0105c do miesi\u0105ca. Podobne tendencje wida\u0107 w Rzeszowie (10 936 z\u0142/mkw.), gdzie przy wzro\u015bcie rocznym na poziomie 4,6%, kwiecie\u0144 przyni&oacute;s\u0142 obni\u017ck\u0119 \u015bredniej stawki za metr kwadratowy o 0,6% w por&oacute;wnaniu z marcem 2026. Na tym tle wyr&oacute;\u017cniaj\u0105 si\u0119 Kielce (11 167 z\u0142/mkw.), kt&oacute;re wykazuj\u0105 si\u0119 najwi\u0119ksz\u0105 stabilno\u015bci\u0105, notuj\u0105c r&oacute;wne wzrosty na poziomie 1,2% zar&oacute;wno w uj\u0119ciu miesi\u0119cznym, jak i rocznym.</p>\n    <figure\n        class=\"release-content-image release-content-image--contained release-content-image--align-center\"\n        data-component=\"image-zoom-popup\"\n        data-image-zoom-popup-selector=\".release-content-image__image\"\n        data-image-zoom-popup-i18n=\"data:application/json;base64,eyJEb3dubG9hZCI6IkRvd25sb2FkIn0=\"\n        data-image-zoom-popup-tracking-views-event=\"Story Image View\"\n        data-image-zoom-popup-tracking-download-event=\"Story Image Download\"\n        data-image-zoom-popup-placement=\"content\"\n    >\n        <div class=\"image-thumbnail-rollover\" style=\"width: 100%\">\n            <img\n                src=\"https://cdn.uc.assets.prezly.com/306bf5b7-3818-4029-8acd-1e8b56c9f15a/-/resize/1200x/-/format/auto/\"\n                                class=\"release-content-image__image image-thumbnail-rollover__image\"\n                data-description=\"\"\n                id=\"image-306bf5b7-3818-4029-8acd-1e8b56c9f15a\"\n                data-id=\"306bf5b7-3818-4029-8acd-1e8b56c9f15a\"\n                data-original=\"https://cdn.uc.assets.prezly.com/306bf5b7-3818-4029-8acd-1e8b56c9f15a/-/inline/no/Untitled\"\n                data-mfp-src=\"https://cdn.uc.assets.prezly.com/306bf5b7-3818-4029-8acd-1e8b56c9f15a/-/resize/1200x/-/format/auto/\"\n                alt=\"Story image\"\n            />\n            <div class=\"image-thumbnail-rollover__caption\">\n                <svg class=\"icon icon-expand image-thumbnail-rollover__caption-icon\">\n                <use xlink:href=\"#icon-expand\"></use>\n            </svg>            </div>\n        </div>\n\n        <figcaption class=\"release-content-image__caption\"></figcaption>\n    </figure>\n<h4 id=\"dlaczego-mieszkania-w-olsztynie-tak-podrozaly\" >Dlaczego mieszkania w Olsztynie tak podro\u017ca\u0142y? </h4><blockquote><em>&ndash; Cho\u0107 olszty\u0144ski rynek deweloperski jest stosunkowo niewielki, a oferta obejmuje oko\u0142o 650 lokali, to dwucyfrowa dynamika wzrostu cen do z\u0142udzenia przypomina sytuacj\u0119 z Tr&oacute;jmiasta. Odpowiadaj\u0105c na pytanie, dlaczego stolica Warmii i Mazur tak drastycznie podro\u017ca\u0142a, nale\u017cy wskaza\u0107 dwa mechanizmy: po pierwsze, w ostatnim czasie do oferty wprowadzone zosta\u0142y nowe, wyra\u017anie dro\u017csze projekty, a po drugie &ndash; w tym samym czasie obserwowali\u015bmy dynamiczn\u0105 wyprzeda\u017c mieszka\u0144 ta\u0144szych od \u015bredniej rynkowej </em>&ndash; wyja\u015bnia <strong>Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka bada\u0144 rynku Otodom</strong>. </blockquote><p>Klienci kupuj\u0105 mieszkania po cenach wyra\u017anie ni\u017cszych ni\u017c \u015brednia cena ofertowa, a wolumen sprzeda\u017cy znacz\u0105co przewy\u017csza liczb\u0119 nowych wprowadze\u0144. Z danych Otodom wynika, \u017ce od pocz\u0105tku 2025 roku w Olsztynie zakupiono 820 mieszka\u0144, podczas gdy w tym samym czasie deweloperzy wprowadzili do sprzeda\u017cy zaledwie 550 nowych lokali. W efekcie ca\u0142kowita pula dost\u0119pnych nieruchomo\u015bci zmniejszy\u0142a si\u0119 z 860 mieszka\u0144 w styczniu 2025 roku do 620 w kwietniu 2026 roku. </p><blockquote>&ndash; <em>Oznacza to, \u017ce mieszka\u0144 w ofercie jest mniej, ale s\u0105 one dro\u017csze ni\u017c na pocz\u0105tku 2025 roku. Nie wynika to jednak z podnoszenia cen istniej\u0105cych mieszka\u0144, lecz przede wszystkim ze zmiany struktury oferty &ndash; do sprzeda\u017cy trafiaj\u0105 nowe, dro\u017csze projekty </em>&ndash; m&oacute;wi <strong>ekspertka Otodom</strong>. </blockquote><h4 id=\"zarobki-vs-ceny-metrazu-czyli-gdzie-pensja-wazy-najmniej\" >Zarobki vs. ceny metra\u017cu, czyli gdzie pensja &bdquo;wa\u017cy&rdquo; najmniej?</h4><p>Wed\u0142ug danych GUS najwy\u017cszym przeci\u0119tnym wynagrodzeniem brutto w\u015br&oacute;d mniejszych rynk&oacute;w wojew&oacute;dzkich mo\u017ce pochwali\u0107 si\u0119 Szczecin (9 883 z\u0142). Tymczasem w Olsztynie, kt&oacute;ry jest liderem ofertowych cen mieszka\u0144 deweloperskich, \u015brednie zarobki kszta\u0142tuj\u0105 si\u0119 na poziomie 8 031 z\u0142 brutto. Ta dysproporcja mi\u0119dzy dynamik\u0105 p\u0142ac a tempem wzrostu cen nieruchomo\u015bci jest kluczem do zrozumienia trudno\u015bci w zakupie w\u0142asnego lokum. </p><p>Za jedn\u0105 \u015bredni\u0105 pensj\u0119 mieszkaniec Gorzowa Wielkopolskiego kupi niemal metr kwadratowy nowego mieszkania (0,9 mkw.). Mieszkaniec Olsztyna za swoje wynagrodzenie nab\u0119dzie w tym samym czasie 0,6 mkw. powierzchni lokalu deweloperskiego. W efekcie dost\u0119pno\u015b\u0107 mieszka\u0144 w Olsztynie zr&oacute;wna\u0142a si\u0119 z t\u0105 w Warszawie. I nie jest to dobra wiadomo\u015b\u0107 dla mieszka\u0144c&oacute;w Olsztyna.</p><blockquote><em>&ndash; Cho\u0107 przeci\u0119tne ceny ofertowe w stolicy s\u0105 znacznie wy\u017csze i zbli\u017caj\u0105 si\u0119 do psychologicznej bariery 20 tys. z\u0142/mkw., to przy uwzgl\u0119dnieniu lokalnych p\u0142ac, wysi\u0142ek nabywczy jest identyczny. W obu miastach zakup w\u0142asnego lokum o przeci\u0119tnym metra\u017cu 55 mkw. wymaga odk\u0142adania 35% miesi\u0119cznych dochod&oacute;w przez rekordowe 17 lat </em>&ndash; podsumowuje <strong>Katarzyna Kuniewicz</strong>. </blockquote>",
    "header": {
        "large": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/5f73a827-e6ff-4d2d-8886-7fcdedd39850/-/preview/1200x1200/-/format/auto/",
        "release": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/5f73a827-e6ff-4d2d-8886-7fcdedd39850/-/preview/1200x1200/-/format/auto/"
    },
    "images": [
        {
            "caption": "",
            "original": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/ca59e900-7469-4c23-8c23-093ea5465a16/",
            "medium": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/ca59e900-7469-4c23-8c23-093ea5465a16/-/preview/500x500/-/format/auto/",
            "small": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/ca59e900-7469-4c23-8c23-093ea5465a16/-/preview/200x200/-/format/auto/",
            "thumbnail": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/ca59e900-7469-4c23-8c23-093ea5465a16/-/preview/100x100/-/format/auto/",
            "square": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/ca59e900-7469-4c23-8c23-093ea5465a16/-/scale_crop/200x200/center/-/format/auto/",
            "squaresmall": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/ca59e900-7469-4c23-8c23-093ea5465a16/-/scale_crop/58x58/center/-/format/auto/"
        },
        {
            "caption": "",
            "original": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/306bf5b7-3818-4029-8acd-1e8b56c9f15a/",
            "medium": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/306bf5b7-3818-4029-8acd-1e8b56c9f15a/-/preview/500x500/-/format/auto/",
            "small": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/306bf5b7-3818-4029-8acd-1e8b56c9f15a/-/preview/200x200/-/format/auto/",
            "thumbnail": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/306bf5b7-3818-4029-8acd-1e8b56c9f15a/-/preview/100x100/-/format/auto/",
            "square": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/306bf5b7-3818-4029-8acd-1e8b56c9f15a/-/scale_crop/200x200/center/-/format/auto/",
            "squaresmall": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/306bf5b7-3818-4029-8acd-1e8b56c9f15a/-/scale_crop/58x58/center/-/format/auto/"
        }
    ],
    "author": {
        "first_name": "Agata",
        "last_name": "Stachowiak"
    },
    "format_version": 5
}