Dost\u0119pno\u015b\u0107 rz\u0105dowych programów z dop\u0142atami do rat (takich jak wygaszony z pocz\u0105tkiem 2024 roku Bezpieczny Kredyt 2%) stanowi\u0142a dot\u0105d kluczowy impuls transakcyjny. Jak pokazuj\u0105 dane z raportu Otodom i Growth Business Review, a\u017c 25% badanych wskazywa\u0142o je jako g\u0142ówn\u0105 motywacj\u0119 do zaci\u0105gni\u0119cia kredytu. Wstrzymanie przyjmowania wniosków wywo\u0142a\u0142o od\u0142o\u017cenie na jaki\u015b czas decyzji zakupowych. Jednak, o ile ocena samej zdolno\u015bci kredytowej wyklucza m\u0142odych i dojrza\u0142ych nabywców w podobnym stopniu, o tyle to brak wk\u0142adu w\u0142asnego jest barier\u0105, która ju\u017c mocniej ró\u017cnicuje klientów w zale\u017cno\u015bci od wieku.
„Z naszych bada\u0144 wynika, \u017ce brak odpowiedniego poziomu oszcz\u0119dno\u015bci jest istotn\u0105 barier\u0105 w zakupie mieszkania, szczególnie dla m\u0142odych osób. Rezygnacj\u0119 z zakupu nieruchomo\u015bci z tego powodu deklaruje 26% osób w wieku 18-35 lat, b\u0119d\u0105cych ju\u017c na pewnym etapie procesu kredytowania, podczas gdy w grupie 36-55 lat odsetek ten wynosi 17%. M\u0142odzi nabywcy cz\u0119\u015bciej musz\u0105 równie\u017c korzysta\u0107 ze wsparcia rodziców. Konieczno\u015b\u0107 zgromadzenia kwoty rz\u0119du 100-150 tys. z\u0142 sprawia, \u017ce bez pomocy bliskich zakup pierwszego mieszkania staje si\u0119 powa\u017cnym wyzwaniem. W efekcie na znaczeniu nabiera zjawisko okre\u015blane na rynku jako „Bank of Mom and Dad” (BOMAD), poniewa\u017c blisko po\u0142owa transakcji realizowanych przez osoby przed 30. rokiem \u017cycia wymaga darowizny od rodziców przeznaczonej na wk\u0142ad w\u0142asny lub do\u0142\u0105czenia ich jako drugiego kredytobiorcy”, wyja\u015bnia Pawe\u0142 Jarz\u0105bek, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom, mened\u017cer ds. bada\u0144 i analiz.
M\u0142odzi kupuj\u0105cy s\u0105 jednocze\u015bnie grup\u0105 w najwi\u0119kszym stopniu uzale\u017cnion\u0105 od finansowania kredytowego. Z badania u\u017cytkowników portalu Otodom zrealizowanego wiosn\u0105 br. wynika, \u017ce ponad po\u0142owa z nich pokrywa w\u0142a\u015bnie w ten sposób wi\u0119kszo\u015b\u0107 kwoty potrzebnej na zakup mieszkania. Dla porównania, w\u015bród osób w wieku powy\u017cej 35 roku \u017cycia ten procent spada ju\u017c tylko do 31%. Przewa\u017ca bowiem model finansowania zakupu w wi\u0119kszo\u015bci ze \u015brodków w\u0142asnych - cz\u0119sto ze sprzeda\u017cy poprzedniego lokalu.
„Dost\u0119p do pierwszego mieszkania w coraz wi\u0119kszym stopniu zale\u017cy nie tylko od bie\u017c\u0105cych dochodów nabywcy, ale równie\u017c od mo\u017cliwo\u015bci uzyskania pomocy od najbli\u017cszych lub skorzystania z rz\u0105dowych programów wsparcia”, dodaje Pawe\u0142 Jarz\u0105bek.
Najwa\u017cniejsze dost\u0119pne dzi\u015b rozwi\u0105zania to Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy z gwarancj\u0105 BGK, Konto Mieszkaniowe oraz zwolnienie z podatku PCC.
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy jest skierowany przede wszystkim do osób, które maj\u0105 zdolno\u015b\u0107 kredytow\u0105, ale nie zgromadzi\u0142y wystarczaj\u0105cego wk\u0142adu w\u0142asnego. Kredyt jest udzielany przez bank, w z\u0142otych i na co najmniej 15 lat. Program ma dzia\u0142a\u0107 do 31 grudnia 2030 r. Bank Gospodarstwa Krajowego mo\u017ce zagwarantowa\u0107 bankowi cz\u0119\u015b\u0107 brakuj\u0105cego wk\u0142adu w\u0142asnego. Gwarancja jest zabezpieczeniem dla banku i dzi\u0119ki niej mo\u017cna dosta\u0107 kredyt przy mniejszych oszcz\u0119dno\u015bciach, ale ca\u0142y kredyt nadal trzeba sp\u0142aci\u0107. Maksymalna kwota obj\u0119ta gwarancj\u0105 BGK wynosi 100 tys. z\u0142. Je\u017celi gwarancja jest wykorzystywana, suma w\u0142asnego wk\u0142adu i gwarantowanej cz\u0119\u015bci kredytu nie mo\u017ce przekroczy\u0107 200 tys. z\u0142 ani 20% finansowanych wydatków. Nale\u017cy pami\u0119ta\u0107, \u017ce gwarancja nie zast\u0119puje zdolno\u015bci kredytowej.
Jak mówi dr Maciej Kietli\u0144ski, ekspert ds. ekonomicznych w Otodom: „Warto zwróci\u0107 uwag\u0119, \u017ce RKM nie jest przeznaczony wy\u0142\u0105cznie dla rodzin z dzie\u0107mi. Obowi\u0105zuje za to zasada, \u017ce osoba korzystaj\u0105ca z programu nie powinna posiada\u0107 innego mieszkania lub domu. Jednak w przypadku rodziny z co najmniej dwojgiem dzieci mo\u017ce ona w okre\u015blonych sytuacjach skorzysta\u0107 z programu mimo posiadania jednego mieszkania. W tym wariancie wk\u0142ad w\u0142asny nie mo\u017ce przekracza\u0107 10% finansowanych wydatków. Przepisy przewiduj\u0105 tak\u017ce wyj\u0105tki dla cz\u0119\u015bci osób, które odziedziczy\u0142y udzia\u0142 w nieruchomo\u015bci. Je\u017celi ten nie przekracza 50% i zosta\u0142 nabyty w drodze dziedziczenia, nie wyklucza to z programu. Natomiast je\u017celi w ci\u0105gu pi\u0119ciu lat wstecz wnioskuj\u0105cy odda\u0142 mieszkanie lub dom bliskiej osobie z pierwszej albo drugiej grupy podatkowej, mo\u017ce to zamkn\u0105\u0107 drog\u0119 do programu”, wyja\u015bnia Maciej Kietli\u0144ski.
Ponadto w dniu sk\u0142adania wniosku o Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy nie mo\u017cesz by\u0107 - ani w danym momencie ani w ci\u0105gu poprzednich 36 miesi\u0119cy - stron\u0105 zawartej w tym czasie umowy innego kredytu hipotecznego na zakup mieszkania, domu albo odpowiedniego spó\u0142dzielczego prawa. Ustawa przewiduje jedynie odst\u0119pstwo dla sytuacji zwi\u0105zanych ze skutecznym odst\u0105pieniem od umowy deweloperskiej.
„Obowi\u0105zuje maksymalna cena jednego metra kwadratowego, a limity ró\u017cni\u0105 si\u0119 w zale\u017cno\u015bci od miasta i rodzaju transakcji. W Warszawie w trzecim kwartale 2026 r. limit wynosi 16 167,42 z\u0142/mkw. dla nieruchomo\u015bci od dewelopera. Przy typowym zakupie mieszkania na rynku wtórnym limit wynosi 15 012,61 z\u0142/mkw. Kwoty te wynikaj\u0105 z ustawowego wzoru i oficjalnych wska\u017aników kosztu odtworzenia mieszka\u0144. Dla Warszawy wykorzystane w tym okresie wska\u017aniki wynosz\u0105 10 946,93 z\u0142/mkw. oraz 12 149,38 z\u0142/mkw. Chc\u0105c skorzysta\u0107 z Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego, nie mo\u017cna przekroczy\u0107 wspomnianych limitów”, wyja\u015bnia ekspert Otodom.
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy ma jeszcze jedn\u0105 korzy\u015b\u0107. Je\u015bli po udzieleniu kredytu rodzina si\u0119 powi\u0119kszy, BGK mo\u017ce sp\u0142aci\u0107 cz\u0119\u015b\u0107 kapita\u0142u kredytu. Przy pojawieniu si\u0119 drugiego dziecka sp\u0142ata rodzinna wynosi 20 tys. z\u0142. Przy trzecim i ka\u017cdym kolejnym dziecku wynosi 60 tys. z\u0142. Pieni\u0105dze trafiaj\u0105 do banku i zmniejszaj\u0105 zad\u0142u\u017cenie. Je\u017celi za\u015b dziecko pojawi\u0142o si\u0119 jeszcze przed pierwszym uruchomieniem kredytu, termin liczy si\u0119 od uruchomienia \u015brodków. Trzeba pami\u0119ta\u0107 o pi\u0119cioletnim okresie, w którym sprzeda\u017c, wynajem, u\u017cyczenie mieszkania albo okre\u015blona zmiana sposobu jego u\u017cytkowania mo\u017ce oznacza\u0107 konieczno\u015b\u0107 zwrotu cz\u0119\u015bci wsparcia.
To rozwi\u0105zanie dla osób, które nie chc\u0105 albo nie mog\u0105 kupi\u0107 mieszkania od razu, ale planuj\u0105 zrobi\u0107 to za kilka lat. Konto mo\u017cna prowadzi\u0107 od 13 roku \u017cycia pod warunkiem nieposiadania w\u0142asnego mieszkania lub domu. Na Konto Mieszkaniowe mo\u017cna wp\u0142aca\u0107 od 300 z\u0142 do 2 tys. z\u0142 miesi\u0119cznie. W ka\u017cdym roku mo\u017cna pomin\u0105\u0107 jedn\u0105 miesi\u0119czn\u0105 wp\u0142at\u0119 bez utraty regularno\u015bci oszcz\u0119dzania. Program jest pomy\u015blany jako proces oszcz\u0119dzania przez kilka lat - od 3 do 10 lat kalendarzowych.
„Najwa\u017cniejsz\u0105 korzy\u015bci\u0105 jest premia mieszkaniowa finansowana przez pa\u0144stwo. Jej wysoko\u015b\u0107 zale\u017cy m.in. od inflacji i zmian cen mieszka\u0144. Od 1 stycznia 2026 r. roczny wska\u017anik u\u017cywany do jej obliczania nie mo\u017ce by\u0107 ni\u017cszy ni\u017c 4% ani wy\u017cszy ni\u017c 15%. Nie oznacza to jednak, \u017ce pa\u0144stwo po prostu dop\u0142aci 4-15% ca\u0142ej kwoty znajduj\u0105cej si\u0119 na koncie. Premia jest liczona wed\u0142ug ustawowego wzoru, z uwzgl\u0119dnieniem czasu oszcz\u0119dzania i kolejnych wp\u0142at. Dodatkowym zyskiem s\u0105 odsetki naliczane przez bank, które przy zachowaniu zasad programu korzystaj\u0105 ze zwolnienia z 19-procentowego podatku od dochodów kapita\u0142owych”, t\u0142umaczy dr Maciej Kietli\u0144ski.
„To jedna z najprostszych do policzenia korzy\u015bci. Je\u017celi sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci podlega podatkowi od czynno\u015bci cywilnoprawnych, stawka PCC wynosi 2% warto\u015bci rynkowej nieruchomo\u015bci. Przy mieszkaniu wartym 500 tys. z\u0142 podatek wyniós\u0142by 10 tys. z\u0142, przy 800 tys. z\u0142 - 16 tys. z\u0142, a przy mieszkaniu wartym 1 mln z\u0142 - 20 tys. z\u0142. Osoba kupuj\u0105ca swoje pierwsze mieszkanie lub dom mo\u017ce jednak skorzysta\u0107 ze zwolnienia z PCC. Warunkiem jest to, aby wcze\u015bniej nie posiada\u0142a mieszkania, domu, odpowiedniego spó\u0142dzielczego prawa ani udzia\u0142u w takich prawach. Wyj\u0105tkiem jest udzia\u0142 nieprzekraczaj\u0105cy 50%, je\u017celi zosta\u0142 nabyty w drodze dziedziczenia. Zwolnienie ma najwi\u0119ksze znaczenie na rynku wtórnym. Przy typowym zakupie nowego mieszkania od dewelopera zasady opodatkowania s\u0105 inne, dlatego nie nale\u017cy zak\u0142ada\u0107, \u017ce ka\u017cda transakcja mieszkaniowa by\u0142aby obci\u0105\u017cona dodatkowym 2-procentowym PCC”, mówi ekspert ds. ekonomicznych w Otodom.
Ciekawym zobrazowaniem wp\u0142ywu programów wsparcia jest sytuacja ma\u0142\u017ce\u0144stwa z jednym dzieckiem, kupuj\u0105cego swoje pierwsze mieszkanie o powierzchni 70 mkw. na rynku wtórnym w Warszawie w cenie miliona z\u0142otych, co daje oko\u0142o 14 tys. z\u0142otych za metr kwadratowy. Cena mie\u015bci si\u0119 wi\u0119c poni\u017cej warszawskiego limitu w trzecim kwartale 2026 r. (15 012,61 z\u0142/mkw.). Kupuj\u0105cy posiadaj\u0105 100 tys. z\u0142 w\u0142asnych oszcz\u0119dno\u015bci (10% ceny) i aby uzyska\u0107 standardowy wk\u0142ad 20% (200 tys. z\u0142), zaci\u0105gaj\u0105 kredyt na 900 tys. z\u0142, z czego 100 tys. z\u0142 zostaje obj\u0119te gwarancj\u0105 BGK. Mog\u0105 te\u017c ubiega\u0107 si\u0119 o zwolnienie z podatku PCC.
Jak mo\u017ce to wygl\u0105da\u0107 w praktyce? Przy zakupie mieszkania za 1 mln z\u0142 poszczególne instrumenty wsparcia mog\u0105 oznacza\u0107 zarówno mniejsz\u0105 kwot\u0119 potrzebn\u0105 na start, jak i konkretne oszcz\u0119dno\u015bci przy transakcji lub w trakcie sp\u0142aty kredytu. Poni\u017cej pokazujemy je na przyk\u0142adzie opisanego ma\u0142\u017ce\u0144stwa.
\nWsparcie
Kwota
Oszcz\u0119dno\u015b\u0107
Zwolnienie z podatku PCC (2%)
20 000 z\u0142
Natychmiastowa oszcz\u0119dno\u015b\u0107 gotówki przy transakcji
Gwarancja wk\u0142adu w\u0142asnego BGK
100 000 z\u0142
(brakuj\u0105ca kwota wk\u0142adu)
Brak konieczno\u015bci odk\u0142adania gotówki; oszcz\u0119dno\u015b\u0107 czasu (koszt to 1 tys. z\u0142 prowizji)
Sp\u0142ata rodzinna
(po narodzinach drugiego dziecka)
20 000 z\u0142
Przysz\u0142a redukcja kapita\u0142u kredytu przez BGK
Sp\u0142ata rodzinna
(po narodzinach trzeciego dziecka)
60 000 z\u0142
Przysz\u0142a redukcja kapita\u0142u kredytu przez BGK
", "header": { "large": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/7947aaad-5203-42e1-8cff-076646642406/-/preview/1200x1200/-/format/auto/", "release": "https://cdn.uc.assets.prezly.com/7947aaad-5203-42e1-8cff-076646642406/-/preview/1200x1200/-/format/auto/" }, "author": { "first_name": "Agata", "last_name": "Stachowiak" }, "format_version": 6 }